Obowiązkowe transakcje notarialne. Notarialnie potwierdzona transakcja zakupu i sprzedaży nieruchomości. Notarialne poświadczenie transakcji. Rejestracja transakcji kupna i sprzedaży mieszkania za pośrednictwem notariusza: co warto wiedzieć

Moment zakupu i sprzedaży domu to jeden z najważniejszych momentów w życiu każdego człowieka. Procedura ta jest dość skomplikowana, ale jednocześnie nie pozwala na błędy, szczególnie te związane z przygotowaniem dokumentów.

Istnieją dwa rodzaje umów kupna-sprzedaży:

• Wstępny, który rejestruje fakt chęci sfinalizowania transakcji oraz obecność depozytu lub zaliczki;
• Główna umowa, która w rzeczywistości określa wszystkie niuanse transakcji.

Ponieważ przygotowanie wszystkich dokumentów jest procesem złożonym i czasochłonnym, obywatele coraz częściej zwracają się do pomocy notarialnej. Oczywiście specjaliści nie oferują swoich usług za darmo, jednak kwotę pokryją gwarancje, które uczestnicy transakcji otrzymają korzystając z pomocy prawników.

Drodzy Czytelnicy!

W naszych artykułach omawiamy typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, jednak każdy przypadek jest wyjątkowy. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak rozwiązać swój konkretny problem, skontaktuj się z formularzem konsultanta online po prawej stronie →

To szybkie i bezpłatne! Lub zadzwoń do nas telefonicznie (24/7):

Jak przebiega transakcja notarialna?

Z reguły notarialna transakcja zakupu i sprzedaży mieszkania przebiega w kilku etapach. Podpisanie umowy pomiędzy kupującym a sprzedającym jest już jednym z nich końcowe etapy, któremu towarzyszą długie przygotowania. W trakcie procesu wszystkie dokumenty, które pomogą maksymalnie chronić obie strony, są gromadzone przez długi czas i starannie.

Prace nad zawarciem transakcji notarialnej przebiegają w trzech etapach:

1. Sprzedający i kupujący podpisują umowę przedwstępną. Porozumieniu temu poświęca się wiele uwagi, ponieważ musi wskazywać, co zostało już uzgodnione ten moment wskazane są warunki oraz terminy ostatecznego zawarcia transakcji. I w tym czasie się przygotowują Wymagane dokumenty i są przekazywane notariuszowi do weryfikacji;
2. Drugi etap to podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Dzieje się to w obecności notariusza, który notarialnie poświadcza umowę;
3. Trzeci etap to rejestracja praw majątkowych nowo utworzonego właściciela powierzchni mieszkalnej.

Więcej na temat procedury rejestracji i zawarcia umowy kupna-sprzedaży można przeczytać w trzydziestym rozdziale Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. I jeszcze jedna kwestia, która będzie interesująca dla tych, którzy planują dokonać podobnej transakcji - w Rosji notarialna transakcja sprzedaży nieruchomości nie jest obowiązkowa! Wystarczy, że dokument zostanie poświadczony przez notariusza. Chociaż, żeby było sprawiedliwie, powiedzmy, że jest to o wiele bezpieczniejsze niż transakcja dokonana zwykłą formą pisemną z udziałem pośrednika w handlu nieruchomościami.

Zalety notarialnej obsługi transakcji

Praktyka pokazuje, że najpewniejszym sposobem sprzedaży lub zakupu nieruchomości jest zawarcie transakcji u notariusza, który sprawdzi wszystkie dokumenty, chroniąc wszystkie strony procesu przed kłopotami, które często towarzyszą takim przypadkom. Oczywiście koszt usługi nie jest mały, ale się opłaca.

Spróbujmy rozważyć najważniejsze zalety współpracy z notariuszem:

Niestety nawet cała ta lista nie gwarantuje w pełni bezpieczeństwa stron. Transakcje notarialne również uważa się za nieważne. Dlatego musisz zachować ostrożność. Jednak poświadczając dokumenty, strony transakcji postępują zgodnie z prawem i wykazują uczciwość swoich intencji.

Kiedy trzeba obejść się bez notariusza?

Prawo wyraźnie stanowi, że niektóre transakcje dotyczące nieruchomości muszą zostać dokonane w formie notarialnej. To jest istotne:

• Zgodnie z art. 42 ustawy nr 218-FZ przy sprzedaży akcji wymagane jest wsparcie notarialne wspólna własność w budynkach mieszkalnych i lokale niemieszkalne w budynkach mieszkalnych;
• Przy sprzedaży majątku, który dana osoba posiada na mocy praw opiekuńczych;
• Przy zbyciu nieruchomości należącej do małoletniego;
• Przy alienacji nieruchomości obywateli należących do kategorii osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych (zgodnie z art. 52 ustawy 218-FZ).

Punkty te są uważane za trudne do rozważenia, dlatego konieczne jest prawidłowe przygotowanie dokumentów i sporządzenie umowy, zwykła osoba kto nie rozumie nic z orzecznictwa, nie będzie w stanie tego zrozumieć. Ponadto od niedawna notariusz jest obowiązkową stroną transakcji związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości.

Pomoc prawna jest czasami konieczna przy dokonywaniu innych transakcji, które nie są tutaj wymienione. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji, możliwości i pragnień obywateli.

Jakie dokumenty należy dostarczyć notariuszowi?

Osoba sprzedająca nieruchomość przedstawia dokumenty potwierdzające jej własność. Ale to nie wszystko. Aby o niczym nie zapomnieć, podajemy listę:

Lista jest duża, ale nawet ona nie jest w stanie w pełni odsłonić całej bazy dokumentacyjnej, jaka może być potrzebna przy dokonywaniu transakcji tego formatu. Z reguły obsługa transakcji kupna-sprzedaży domu przez notariusza chroni przed elementarnymi błędami, które strony umowy mogą popełnić z niewiedzy.

I jeszcze jeden niuans - przynosząc dokumenty do notariusza, musisz zabrać nie tylko kopie, ale także oryginały. Jest to konieczne, aby specjalista mógł sprawdzić dokumenty i w przypadku jakichkolwiek reklamacji wskazać je. Aby skorygować nieścisłości, strony transakcji pozostawiają swoje dane kontaktowe.

Rejestracja praw majątkowych nowego właściciela

Rejestracja własności jest niezbędną procedurą, bez której nie da się potwierdzić przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę. Sprzedając mieszkanie, również powinieneś przejść przez tę procedurę. Ale niewiele osób, które nie napotkały takich trudności, rozumie, gdzie i jak to się dzieje.

Notariusz wykona całą pracę za swoich klientów, wystarczy uiścić opłatę państwową, przynieść wymagane przez specjalistę dokumenty i poczekać na zakończenie całej procedury. Dokładne ramy czasowe, w których można dokonać rejestracji, nie są określone w przepisach, ale są uzgodnione ogólna praktyka, lepiej od razu złożyć dokumenty do odbioru wszelkie prawo być w mieszkaniu jako właściciel.

Jeśli chodzi o czas przetwarzania dokumentów w Rosreestr, zajmuje to trzy dni robocze. Musisz uiścić opłatę państwową - za 2017 rok wynosi ona 2000 rubli. Usługi notariusza, który złożył dokumenty w Rosreestr, należy opłacić osobno.

Poza tym świadectwa własności nieruchomości przesyłane za pośrednictwem kancelarii notarialnej są rozpatrywane nieco szybciej, niż gdyby świeżo upieczony właściciel wystąpił do organów samodzielnie.

Etapy rejestracji praw do nieruchomości:

1. Złożenie dokumentów.
2. Prawne badanie dokumentów.
3. Jeżeli nie stwierdzono przyczyny odmowy, do rejestru wprowadzane są nowe dane.
4. Nowy właściciel otrzymuje państwowe dokumenty rejestracyjne.

Koszt usługi

Notarialna obsługa transakcji na rynku nieruchomości w Rosji nie jest obowiązkowa, ale notariusz nadal jest zmuszony poświadczać dokumenty takiej transakcji. Jeżeli nie ma przeszkód, mieszkanie jest zarejestrowane tylko na jedną osobę, wówczas sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić problemu, natomiast jeśli zarejestrowanych najemców jest kilku, to nie obejdzie się bez pomocy notariusza.

Ile taka transakcja będzie kosztować? Do czerwca 2016 r. Moskale płacili nie więcej niż pięć tysięcy rubli, w tym koszt cła państwowego, którego cena wynosiła dwa tysiące rubli. Przyjrzyjmy się, skąd wzięła się ta kwota i jaka mogłaby być w 2017 roku:

Ale jest za wcześnie, żeby się martwić. Oczywiście rejestracja u notariusza nie będzie tania, ale istnieje pewien schemat – im niższy koszt mieszkania, tym mniej pieniędzy potrzeba na jego rejestrację. Dlatego jeśli przestrzeń życiowa w Moskwie kosztuje dziesiątki milionów rubli, usługi notarialne przerażają swoją ceną. Ale w regionach nie ma takich cen, zarówno w przypadku nieruchomości, jak i usług notarialnych. Więc łatwo będzie zainwestować 5000 rubli.

Drodzy Czytelnicy!

To szybkie i bezpłatne! Lub zadzwoń do nas telefonicznie (24/7).

Od razu postawmy kropkę nad „i” w związku z obowiązkowym charakterem transakcji notarialnych: w Rosji obowiązuje prosta zasada: transakcje na rynku nieruchomości przeprowadza się w prostej formie pisemnej!

Tylko niektóre transakcje, których wykaz określa prawo, wymagają notarialnego poświadczenia. Oznacza to, że w Rosji notarialna transakcja dotycząca nieruchomości stanowi wyjątek od ogólnej zasady.

O zaletach i gwarancjach transakcji notarialnych

Spory sądowe dotyczące nieruchomości wynikają: Notarialna transakcja kupna-sprzedaży, notarialna transakcja darowizny oraz inne transakcje notarialne nie przynoszą stronom korzyści. Takie transakcje, jak każda inna, są wszędzie skutecznie kwestionowane w sądzie i uznawane za nieważne. Przykładem tego jest kwestionowanie testamentów, kwestionowanie transakcji dotyczących odziedziczonych mieszkań itp.

Transakcje notarialne wiążą się obecnie z innym ryzykiem

Zwracając się do notariusza, ludzie odmawiają agentom, pośrednikom w handlu nieruchomościami i prawnikom zajmującym się nieruchomościami, wierząc, że notariusz całkowicie przeprowadzi transakcję. Tymczasem nie jest to do końca prawdą, a raczej nie jest to wcale prawdą.

Kupno i sprzedaż nieruchomości to pojęcie szersze niż samo podpisanie umowy kupna-sprzedaży z notariuszem. Koncepcja transakcji obejmuje wiele etapów – od wpłacenia zaliczki za mieszkanie aż do przekazania mieszkania kupującemu. Na każdym etapie sporządzane są własne dokumenty. Dlatego też, odmawiając pomocy specjalistom i ufając jedynie notariuszowi, uczestnicy transakcji notarialnych mają bardzo niejasne pojęcie, co zrobić przed „pójściem do notariusza”, jak się zachować i co zrobić u notariusza, co to najlepsze warunki, żeby spisać w umowie, co zrobić po notariuszu.
A notariusz jedynie przygotowuje umowę i poświadcza jej zawarcie. Prawo nie przewiduje takiej czynności notarialnej jak obsługa transakcji nieruchomościowej przez notariusza.

W rezultacie ludzie regularnie kontaktują się z nami z nieprawidłowo wypełnionymi dokumentami lub sporami.
Z naszego doświadczenia wynika, że ​​przygotowując transakcję, nie zawsze da się wszystko uzgodnić z każdym notariuszem niezbędne dla kupującego warunki umowy kupna-sprzedaży. Czasami musimy skontaktować się z kilkoma notariuszami, aż znajdziemy kompetentnego notariusza specjalizującego się w transakcjach na rynku nieruchomości.

Jest jeszcze inny problem.

Gdy tylko w Rosji pojawiła się lista przypadków, w których do zakupu i sprzedaży nieruchomości wymagana była forma notarialna, zalew klientów zaczął się pojawiać z pytaniami: Mam błąd w umowie notarialnej, notariusz popełnił błąd w umowie , co powinienem zrobić? I dobrze, jeśli nazwisko jest napisane niepoprawnie, numer paszportu jest nieprawidłowy itp. Z reguły błędy te pojawiają się podczas rejestracji państwowej i nie są trudne do poprawienia.

Ale zdarzają się sytuacje, w których błędy wykryto po państwowej rejestracji nieruchomości, a także w umowach notarialnych sporządzonych dawno temu, na przykład w latach 2000., zgodnie z którymi prawa do nieruchomości również zostały zarejestrowane dawno temu i wykryto błędy w trakcie przygotowań do nowych transakcji.

Nie ma mniej poważnych błędów, które nie są związane z literówkami.

Nowy:

Typowe błędy w notarialnych transakcjach kupna-sprzedaży

Regularnie spotykamy się z trzema błędami w notarialnych transakcjach kupna-sprzedaży, które są niebezpieczne dla stron transakcji dotyczących nieruchomości. Regularność sprawia, że ​​błędy te uznajemy za typowe dla notarialnych transakcji na rynku nieruchomości.

1. Błąd nr 1

Dla wszystkich stron umowy kupna-sprzedaży nieruchomości istotna jest zawsze nie tylko cena, ale także sposób płatności.

W przypadku braku ceny nieruchomości umowę kupna-sprzedaży uważa się za niezawartą i bez określenia trybu płatności można odstąpić od umowy kupna-sprzedaży. Z naszego doświadczenia w sądach nieruchomościowych wynika, że ​​strony na pewno nie poradzą sobie bez jasnego porozumienia w sprawie trybu rozliczeń w ramach transakcji. Potwierdza to praktyka wsparcie prawne transakcji oraz liczne sądy nieruchomościowe.

Zawsze istnieje możliwość utraty pieniędzy w transakcji dotyczącej nieruchomości, której nie można wykluczyć, nawet teoretycznie. Na przykład istnieje błędne przekonanie, że rozliczenia są gwarantowane, gdy są stosowane w rozliczeniach bankowych. To nie jest takie proste. Niezależnie od formy, w jakiej odbywają się płatności za pośrednictwem banku – gotówkowej czy bezgotówkowej, w przypadku cofnięcia licencji istnieje duże prawdopodobieństwo, że pieniądze przepadną. Niezależnie od tego, co w telewizji mówią przedstawiciele Banku Centralnego i Ministerstwa Finansów o konieczności przeniesienia płatności na płatności bezgotówkowe, w przypadku cofnięcia licencji przede wszystkim pieniądze znikną z konta. Nierzadko zdarza się, że pieniądze znikają z sejfu indywidualnego banku.

Ale to temat na osobny artykuł.

Jakie znaczenie ma kolejność obliczeń? Tak naprawdę ustanowienie procedury płatniczej polega na podziale odpowiedzialności za pieniądze pomiędzy sprzedającego i kupującego! Kto ponosi ryzyko dla bezpieczeństwa pieniędzy? Ten, kto zostanie wskazany w umowie, a to zależy od warunków umowy kupna-sprzedaży w sprawie procedury płatności (procedura rozliczeniowa). Przecież zgodnie z prawem nabywca nieruchomości ma tylko jeden obowiązek – zapłacić umówioną cenę. W przypadku sporu kupujący jest zawsze zobowiązany do udowodnienia sprzedającemu zapłaty.

Ponadto, jeśli przed zarejestrowaniem przeniesienia prawa do mieszkania nie zostanie ono opłacone, Rosreestr może z mocy prawa zarejestrować hipotekę (zastaw) mieszkania. A kupujący nie będzie mógł samodzielnie usunąć tego obciążenia.

Cechy umowy notarialnej

Notarialnie poświadczając umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, umowę sporządza notariusz. I nie wszystkie jego sformułowania są zawsze poprawne z punktu widzenia równowagi interesów i ryzyka sprzedawcy i kupującego. Często w umowach notarialnych spotykamy się z niefortunnymi sformułowaniami, które stwarzają ryzyko dla stron transakcji tam, gdzie ich nie ma. Ponadto nierzadko zdarza się, że umowa sporządzona przez notariusza zasadniczo nie odpowiada umowie stron dotyczącej procedury kupna-sprzedaży. Najczęściej dotyczy to procedury płatności.

Poszukaj w tekstach umowy notarialnej warunków dotyczących procedury płatności; często są one zawarte w klauzuli dotyczącej ceny mieszkania lub obok niego. Nierzadko można znaleźć następujący formularz:

Rozliczenie pomiędzy stronami następuje w całości przed podpisaniem umowy. Sprzedający otrzymał od kupującego cenę umowną w wysokości ..... rubli w całości.

Delikatnie mówiąc, jest to sformułowanie niefortunne, nie narusza prawa, ale stwarza istotne ryzyko prawne.

Wiemy, że jeśli strona lub strony mają wątpliwości co do powyższej formuły, notariusze nalegają, powołując się na powstanie hipoteki na mieszkanie, jeśli rozliczenia nastąpią po przeniesieniu praw. Wiele osób przekonuje się takimi argumentami. Wydaje się, że to nieszkodliwe sformułowanie, a zostało spisane przez notariusza, dlatego pojawia się w wielu umowach.

Z naszego doświadczenia w organizowaniu i przeprowadzaniu transakcji na rynku nieruchomości wynika, że: To sformułowanie nie ma nic wspólnego z transakcjami rzeczywistymi, gdyż wymagają one wysokiego stopnia zaufania pomiędzy uczestnikami kupna i sprzedaży. A transakcje na rynku nieruchomości dokonują zupełnie obcy ludzie, którzy wcześniej ich nie spotkali, więc ich interesy i ryzyko równoważą struktury prawne - warunki umowy. Zgodnie z powyższymi warunkami rozliczeniowymi transakcję mogą przeprowadzić wyłącznie osoby bliskie – osoby pozostające w stosunku osobistego zaufania.

Dlatego w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości pieniądze są zawsze wypłacane po państwowej rejestracji nieruchomości na kupującego lub w umowie zostaje ustanowiona hipoteka na mieszkanie.

Oznacza to, że brzmienie ugody w oczywisty sposób zrównoważy ryzyko stron.

Jeżeli nieruchomość kupującego nie jest zarejestrowana, sprzedający nie otrzymuje żadnych pieniędzy. A wraz z zapisem o otrzymaniu pieniędzy przed podpisaniem umowy kupujący, nie płacąc pieniędzy, nabywa prawo do żądania od sprzedającego niezapłaconych pieniędzy, ponieważ taka umowa, nawet w formie notarialnej, nabiera mocy pokwitowania. A pokwitowanie jest poświadczone przez notariusza. Czy jesteś gotowy ponieść takie ryzyko?

Obsługa obrotu nieruchomościami pokazuje, że im bardziej szczegółowe są warunki umowy, tym dokładniej strony wywiązują się ze swoich zobowiązań i tym łatwiej jest żądać od drugiej strony spełnienia świadczenia lub kłócić się, czy sprawa trafi do sądu.

Niejasne sformułowania z reguły interesują tych, którzy nie zamierzają lub nie są przyzwyczajeni do jasnego wypełniania swoich obowiązków lub pozostawiają sobie możliwość pewnych manewrów.

Kto zyskuje na zapisie o rozliczeniach przed podpisaniem umowy?

Uważamy, że Notariusz, mając mniej do napisania, mniej czasu na wysłuchanie stron, nie musi wiązać interesów żadnej ze stron i poszczególnych klauzul umowy. Naszym zdaniem ani sprzedawca, ani kupujący nie są zainteresowani takim sformułowaniem.

Być może takie sformułowanie może być korzystne dla kupującego, gdyż podpisując taką umowę całe ryzyko przechodzi na sprzedającego. I w każdej sytuacji kupujący może zażądać od sprzedającego pieniędzy, nawet jeśli pieniądze nie zostały faktycznie przekazane.

Ostatnią rzeczą, o której możesz rozmawiać, są korzyści Sprzedającego.

Błąd nr 2

Kupując nieruchomość na własną rękę, z reguły strony najmniej uwagi poświęcają przeniesieniu nieruchomości. W najlepszy scenariusz Umowa określa okres przeniesienia.

W notarialnych umowach kupna-sprzedaży regularnie piszą:

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przy przeniesieniu nieruchomości strony sporządzają akt przeniesienia. Strony ustaliły, że niniejsza umowa jest dokumentem potwierdzającym przeniesienie nieruchomości przez sprzedającego na kupującego bez żadnych czynności i dodatkowych dokumentów. Kupujący zapoznał się ze stanem mieszkania i wyraża zgodę.

Wydaje się, że dba o strony umowy, odciążając strony transakcji od dodatkowych pism i formalności prawnych. Ale w rzeczywistości prowadzi to do smutnych konsekwencji.

Rzeczywiście, zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przeniesienie nieruchomości od sprzedającego na kupującego jest sformalizowane na podstawie odrębnego dokumentu - aktu przeniesienia. I to nie tylko tak.

Faktem jest, że taka dodatkowa komplikacja w przeniesieniu wiąże się ze znacznym kosztem nieruchomości, możliwością pojawienia się wad nieruchomości właśnie po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży, ale przed przeniesieniem własności na kupującego, a także jako możliwość wyrządzenia szkody lub zniszczenia nieruchomości przed przeniesieniem praw. W związku z tym sprzedający ponosi odpowiedzialność i ryzyko za bezpieczeństwo mienia przed jego przekazaniem kupującemu.

Nadając umowie moc aktu przeniesienia własności, kupujący ponosi ryzyko – od chwili podpisania umowy na takich warunkach przyjmuje na siebie całe ryzyko.

Od momentu podpisania umowy przez notariusza do momentu nabycia przez kupującego własności tej nieruchomości minie jeszcze trochę czasu. ustawowy termin. W rzeczywistości jest to co najmniej tydzień, a zwykle dwa tygodnie, biorąc pod uwagę przekazywanie dokumentów między MFC a Rosreestr. Ponadto bazy danych Rosreestr regularnie się zawieszają, czasem tygodniami.

Nawet skrócony okres rejestracji nie może być krótszy niż 5 dni roboczych.

A jeden dzień wystarczy, aby doszło do znacznych uszkodzeń lub zniszczeń nieruchomości.

Podpisując umowę i zrównując ją z aktem przeniesienia własności, kupujący traci możliwość dochodzenia roszczeń wobec sprzedającego, jeżeli po podpisaniu umowy stan mieszkania okaże się gorszy niż przed zakupem.

W takich sytuacjach jest tylko jedno wyjście - dokładnie przestudiować umowę kupna-sprzedaży i usunąć oczywiście niekorzystne warunki obarczone dużym ryzykiem.

Błąd nr 3

Trzeci błąd w transakcjach notarialnych związany jest ze specyfiką samej procedury notarialnej transakcji.

Faktyczne wykonanie transakcji przez notariusza odbywa się w obecności jego stron, co nie oznacza obecności doradców zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Wielu notariuszy kategorycznie sprzeciwia się obecności „obcych” przy dokonywaniu czynności notarialnych, w efekcie sprzedawca i kupujący zostają sami z notariuszem i często nie mogą nawet zadać notariuszowi pytania.

Jednocześnie z winy pracowników technicznych (asystentów notariusza) nierzadko zdarza się zmiana uzgodnionego wcześniej tekstu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na oryginał. Lub po prostu odmowa notariusza wprowadzenia zmian w umowie na wniosek stron.

Konsekwencją wymienionych cech rejestracji notarialnej jest niemożność stwierdzenia w umowie realne warunki umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, co można uznać za wypaczenie faktycznej woli stron umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, a często także bezpośrednie naruszenie prawa do swobody zawierania umów.

Dziś mamy do czynienia z utrwalonym systemem monopolu notarialnego na niektóre transakcje dotyczące nieruchomości, który już prowadzi do ograniczeń, a w niektórych przypadkach do łamania praw obywateli.

Analiza przygotowania do notarialnych transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości ujawniła systemowe braki w transakcjach notarialnych, gdy kupujący i sprzedający, opierając się na autorytecie i namowach notariusza, otrzymują i podpisują umowę, której nie wypełnili i której nie zamierzają wypełnić. Co można uznać za występek woli stron umowy.

Jednocześnie, zawierając taką umowę, kupujący i sprzedający nie rozumieją, że jeśli w trakcie jej realizacji pojawią się komplikacje, na przykład odmowa zarejestrowania własności nieruchomości przez kupującego, a tym bardziej, jeśli jedna ze stron naruszy porozumienia, druga strona może znaleźć się w trudnym, a czasem nawet impasie.

Notarialna forma umowy kupna-sprzedaży nie upraszcza zatem zakupu nieruchomości, nie stwarza dodatkowych gwarancji dla kupującego i sprzedającego, a wręcz przeciwnie, w niektórych przypadkach stwarza realne ryzyko dla obu stron, co strony transakcji nie mogą samodzielnie ocenić.

Z powyższego wynika, że ​​przyczyny błędów są subiektywnym czynnikiem konkretnego notariusza, którego nie można wykluczyć.

Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach powinien sprawdzić sporządzoną przez notariusza umowę kupna-sprzedaży pod kątem ukrytych lub nieoczywistych naruszeń praw sprzedającego lub kupującego.

Faktem jest, że w niektórych sytuacjach nie da się skorygować błędu w już podpisanej, a zwłaszcza wykonanej umowie kupna-sprzedaży nieruchomości.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące transakcji notarialnych.

Jak poprawić błąd w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości

Na pierwszy rzut oka poprawienie błędu w umowie sprzedaży jest proste: strony sporządzają dodatkową umowę do umowy w takiej samej formie, jak sama umowa.

Jeżeli umowa ma formę notarialną, zmiany i uzupełnienia umowy przeprowadza się w ten sam sposób, tyle że odbywa się to w obecności notariusza, a notariusz poświadcza nowe umowy. W niektórych sytuacjach korekty należy dokonać bezpośrednio w tekście umowy; może ich dokonać wyłącznie notariusz, który poświadczył transakcję.

A jeśli błąd w umowie zostanie wykryty później rejestracja państwowa prawa własności kupującemu? Na przykład za rok lub dwa?

W takim przypadku najprawdopodobniej będziesz musiał zwrócić się do sądu.

Nowy:

Usługa „Konsultacja z prawnikiem: etapy zakupu i sprzedaży mieszkania”. Umów się na konsultację, a będziesz dokładnie wiedzieć, jak kupić wybrane przez siebie mieszkanie.
Szybko, niedrogo, kompetentnie. Transakcję przeprowadzisz sam i zaoszczędzisz na pośredniku!

W jakich przypadkach odmówi się państwowej rejestracji praw do zakupionych nieruchomości?

Ostatnim etapem zakupu dowolnej nieruchomości jest państwowa rejestracja własności i przeniesienie własności na nowego właściciela (kupującego). Od nowego roku 2017 znacząco zmieniła się procedura państwowej rejestracji praw do nieruchomości (mieszkań, domów, działek itp.). O przypadkach, w których odmówiono państwowej rejestracji praw do mieszkania i innych nieruchomości,

W praktyce prawnej istnieje kilka przypadków, w których obowiązkowe jest poświadczenie notarialne umowy. Bez odpowiedniego podpisu i pieczęci akt sprzedaży i kupna po prostu nie zostanie zaakceptowany przez organ rejestrujący.

Sprzedający i kupujący kontaktują się z kancelarią notarialną, gdzie notariusz samodzielnie podpisuje i poświadcza umowę. Rozważmy takie sytuacje obowiązkowy dostarczać Tej procedury.

Kupujący jest zainteresowany usługami notariusza w następujących sytuacjach:

Znajdziesz tu wszystkie informacje na temat notarialnego poświadczenia umowy kupna-sprzedaży, w tym wykaz dokumentów i terminów, a także możesz dowiedzieć się o stawkach i cenach za poświadczenie umowy.

Różnica między kupnem na odsprzedaż a nowym budynkiem

Dziś przyszli właściciele nieruchomości wolą kupić mieszkanie w nowym budynku. I jest ku temu powód. W tej nieruchomości nikt nie mieszkał, co oznacza, że ​​nie ma żadnych trudności prawnych w sprawach majątkowych.

Jeśli mówimy o w przypadku nabycia nieruchomości wtórnej konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli udziałów na sprzedaż, a także zapewnienie zwolnienia wszystkich mieszkańców, w tym małych dzieci.

Przy zakupie mieszkania w nowym budynku wizyta notariusza może okazać się konieczna w sytuacji, gdy zachodzi konieczność zawarcia umowy bezpośrednio z osoba prawna czyli firma deweloperska. W tej sytuacji niezbędna będzie pomoc notariusza, jeśli wymaga tego statut organizacji.

Dlaczego musisz uzyskać poświadczenie notarialne?

Do kupującego

Prawa i obowiązki notariusza określa ustawa federalna nr 4462-1. Ten regulacyjny akt prawny zawiera wykaz obowiązków notariusza, które jest on upoważniony do wykonywania w stosunku do wnioskodawców. Jeśli mówimy o wykonaniu i certyfikacji umowy kupna-sprzedaży, należy zwrócić uwagę na następujące niuanse:

Notariusz może indywidualnieświadczyć inne usługi związane z rejestracją, realizacją i certyfikacją transakcji kupna-sprzedaży.

Bardziej szczegółowo rozmawialiśmy o tym, dlaczego przy zakupie mieszkania potrzebny jest notariusz.

Do sprzedawcy

Sprzedawca będzie potrzebował pomocy notariusza w następujących przypadkach:

• Jeżeli transakcja dotyczy mieszkania będącego współwłasnością rozwiedzionych małżonków. W takim przypadku notariusz sprawdza istnienie umowy o podziale majątku wspólnego lub odbiera ją od małżonków.
• Jeżeli przeprowadzana jest transakcja polegająca na sprzedaży nieruchomości będącej pod zarządem powierniczym.
• Jeśli właścicielem jest dziecko lub obywatel o ograniczonej zdolności do czynności prawnych. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, wszyscy potrzebują pomocy notariusza.

Zatem prawo stanowi, że obecność notariusza jest konieczna w najbardziej problematycznych obszarach prawnych stosunków kupna-sprzedaży.

Sprzedawca może potrzebować notariusza, jeśli przeniesienie odbywa się z nim Pieniądze. Sprzedającemu zależy na tym, aby przekazywanie i przeliczanie pieniędzy odbywało się pod ścisłą kontrolą, tak aby w przypadku braków miał możliwość wyjaśnienia się kupującemu.

Możesz dowiedzieć się, kto płaci za usługi notarialne, sprzedający czy kupujący.

Dodatkowe korzyści

Oprócz powyższych kroków notariusz może zaoferować sprzedającemu wiele unikalnych i skutecznych usług, które opierają się m.in. na wykorzystaniu technologii elektronicznych.

Ale nawet jeśli Twoja transakcja nie zawiera powyższych przesłanek, nie tracisz możliwości kontaktu z notariuszem. Ten specjalista pomoże Ci zrozumieć zawiłości transakcji, opowie o głównych niuansach, a także pomoże upewnić się, że Twoje prawa nie zostały naruszone. Skontaktuj się z tym specjalistą, a będziesz mógł spać spokojnie, mając pewność, że jako sprzedający lub kupujący nieruchomość nie poniesiesz żadnych strat.

Cześć. Koszt umowy kupna-sprzedaży zależy od tego, czy notariusz był wymagany, czy nie. fakultatywnie. Dlatego najpierw dokładnie przeczytaj, w jakich przypadkach umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi być poświadczona, a w jakich nie. Poświadczenie umowy na własną prośbę kosztuje więcej.

Jeśli wymagana jest umowa kupna-sprzedaży

Jeżeli umowa jest certyfikowana na własne życzenie

(brak obowiązkowego poświadczenia notarialnego)

• A) Sporządzenie umowy - około od 4 do 10 tr. Cena jest inna w każdym regionie. Na przykład w Moskwie - do 10 000 rubli, w Petersburgu - 5000-7000 rubli.
• B) Notarialne poświadczenie (poświadczenie) umowy - % kwoty transakcji. Kwotą transakcji jest cena mieszkania, którą strony (właściciele i kupujący) uzgodniły między sobą. Zostanie to określone w umowie kupna-sprzedaży.

  Procent zależy od kwoty transakcji oraz od tego, czy sprzedający (właściciele) i kupujący są ze sobą bliskimi krewnymi. Taryfy pochodzą z klauzuli 1 art. 22.1 Podstawy o notariuszach.

  • Kiedy kupujący i sprzedający są sobie bliskimi krewnymi

    To znaczy, gdy mieszkanie jest sprzedawane małżonkowi, rodzicom, synowi/córce, wnukowi/wnuczce lub dziadkowi.

    • — Jeśli kwota transakcji wynosi do 10 milionów rubli, poświadczenie umowy kosztuje 3000 rubli. + (0,2% * kwota transakcji).
    • — Jeśli kwota transakcji przekracza 10 milionów rubli, wówczas 23 000 rubli. + (0,1% * (kwota transakcji - 10 milionów)). Ale ostateczny koszt certyfikatu nie powinien przekraczać 50 tr.

      Po zakupie mieszkania możesz liczyć na zwrot 13% w formie ulgi podatkowej (do 260 tys. rubli)Pełna lista dokumentów od właścicieli dotyczących sprzedaży mieszkania + instrukcja ich uzyskania.

      Czy można zaniżyć kwotę transakcji, aby zapłacić notariuszowi mniej?

      Z powyższych wyliczeń możemy założyć, że jeśli zaniżysz kwotę transakcji, będziesz mógł zapłacić mniej za poświadczenie umowy. Na przykład kupujący i właściciele zgodzili się na cenę mieszkania na 5,5 miliona rubli. Okazało się, że w ich przypadku wymagana byłaby umowa notarialna. Chociaż okazuje się, że 0,5% * 5,5 miliona = 27 500, notariusz pobierze za zaświadczenie maksymalnie 20 000 rubli zgodnie z prawem. Aby obniżyć kwotę cła państwowego, strony postanowiły wskazać w umowie kwotę 2 mln rubli, a pozostałe 3,5 mln rubli. nie naprawiaj. Certyfikat będzie kosztować nie 20 000 rubli, ale 10 000 rubli.

      W praktyce nie ma możliwości obniżenia kwoty transakcji – notariusze z reguły znają rynkowe ceny nieruchomości i nie poświadczą umowy ze znacznie obniżoną kwotą transakcji. Jasne jest dlaczego – za swoje usługi otrzymają mniej pieniędzy. A wielu sprzedawców nie zgadza się na osobiste przyjęcie części pieniędzy za mieszkanie.

      Kto powinien płacić – kupujący czy sprzedający?

      Ustawa nie określa, kto przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości ma obowiązek płacić notariuszowi za jego usługi. W praktyce u większości notariuszy na dowodach zapłaty widnieją sprzedający, ponieważ skorzystali. Ale nie obchodzi ich, kto daje pieniądze. Dlatego sprzedający i kupujący muszą z góry uzgodnić między sobą, kto płaci, ile i za co.

      Dodatkową usługą, która może być potrzebna, jest zgoda współmałżonka

      Czy mogę przynieść umowę kupna-sprzedaży do notariusza?

      Zgodnie z prawem mogą to zrobić kupujący i sprzedający, ale w praktyce wszystko jest inne - większość notariuszy nie akceptuje umów sprzedaży „z zewnątrz”. Umowy sporządzają najczęściej asystenci notariuszy, korzystając z gotowych wzorów, a sami notariusze niechętnie sprawdzają umowy „obcych” przed ich poświadczeniem. Dlatego będziesz musiał zapłacić za sporządzenie umowy.

      Jeśli chcesz znaleźć notariusza, który przyjmuje umowy „z zewnątrz”, to sprawdź to telefonicznie. Miałem taki przypadek. Zadzwoniłem do jednego notariusza i jak zwykle telefon odebrała asystentka. Powiedział mi, że przyjmują kontrakty. Sporządziłem dla moich klientów umowę kupna-sprzedaży, udaliśmy się do notariusza, który odmówił jej przyjęcia. Jak zwykle powoływali się na to, że umowę będą spisywać asystenci, byli doświadczonymi specjalistami i wiedzieli lepiej. Dlatego zadaj tę kwestię kilka razy przez telefon.

      Jeśli masz pytania, skonsultuj się bezpłatnie z prawnikiem. Wypełnij formularz poniżej lub pod adresem