Bir bina konuttan konut dışı yapıya nasıl dönüştürülür? Binaların konuttan konut dışı alana nasıl aktarılacağı. Hizmete kimler başvurabilir?

Sahibinin kendi ikametgahı için kullanılmayan bir mülkü varsa, kural olarak ek gelir elde etmek için bu mülk kiraya verilebilir. Ancak daire zemin katta ise, sahibi için çok daha ilginç ve karlı beklentiler açılır. Örneğin, sahibi onu konut dışı bir mülke devredebilir ve böyle bir mülkü zaten bir ofis veya mağaza için kiralayabilir. Çevirinin yüksek maliyeti göz önüne alındığında bile, ticari gayrimenkul yatırım getirisinin konut gayrimenkullerine göre yaklaşık üç kat daha yüksek olduğu unutulmamalıdır.

Konut dışı bir fona transfer etmek için ne gereklidir?

Her şeyden önce, sıradan bir daireyi konut dışı kullanıma aktarmak için aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi gerekir: ayrı bir giriş düzenlemek, yangın sertifikası ve sıhhi-epidemiyolojik rapor almak mümkün olmalıdır.

Konut stokunda kalan binaları kullanmadan bu binaya erişimin imkansız olması durumunda, binaların konut dışı alanlara devredilmesine izin verilmediğini ekleyeceğim (). Bu, devredilen mülkün tüm yerleşim yerlerinden tamamen izole edilmesi gerektiği anlamına gelir. Ek olarak, gelecekteki konut dışı binalara ortak bir giriş yoluyla giriş yapılmasına izin verilmez; bir pencere veya duvarın sokağa bakan bir kısmı girişe dönüştürülebilir.

Aynı yazıdan konut dışı stoka devredilen bir dairenin hiç kimse tarafından daimi ikamet yeri olarak kullanılmaması gerektiğini ve hiçbir durumda haciz, ipotek, rehin veya ticari kiralama gibi takyidatların tescil edilmemesi gerektiğini görüyoruz.

Bir daireyi konut dışı stoka aktarma prosedürü oldukça karmaşıktır ve her zaman başarıyla tamamlanmaz.

Yasanın asgari bir belge setinin sağlanmasını gerektirmesine rağmen, bir daireyi konut dışı bir mülke devretmek şu anda pratikte oldukça zordur. Bu nedenle konut dışı hisse senedine transfer için bir daire satın alırken, ret riskinin her zaman mevcut olduğunu anlamalısınız. Bir dairenin konut dışı bir mülke transferini uzmanlara emanet ederseniz, anahtar teslimi hizmet, ülkedeki ortalama fiyatlar dikkate alınarak en az 300-400 bin rubleye mal olacaktır. Sahibi, uzmanlara başvurarak gerekli tüm belgelerin toplanacağından ve bunların hazırlanması ve doldurulmasının doğruluğundan da herhangi bir şikayet gelmeyeceğinden emin olabilir. Uzmanlar, bir vekaletname temelinde bağımsız olarak tüm belgeleri sunarlar ve devlet kurumları aktarmayı reddederse, bu reddine mahkemede itiraz edeceklerdir.

Ancak ne yazık ki, uzmanlara başvurmak bile her zaman olumlu bir sonucu garanti edemez çünkü çeviri süreci, öngörülemeyen insan faktörleri de dahil olmak üzere birçok faktöre bağlıdır.

Adım adım talimatlar

Konut dışı bir mülke transfer etmek için, büyük bir belge paketi toplamak amacıyla oldukça fazla sayıda farklı makamla iletişime geçmeniz gerekecektir; bunlar daha sonra bölümler arası bir komisyonun karar vereceği Mülk Yönetimi Departmanına sunulacaktır. konut binalarının konut dışı binalara devredilmesine izin verilmesi konusu.

Öncelikle BTI'dan kadastro belgelerinden (kat planı) bir açıklama ve alıntı almanız gerekiyor. Bu belgeleri sipariş etmek için, başvuru sahibinin kimliğini doğrulayan belgelere, nesnenin tapu belgelerine ihtiyacınız olacak ve ayrıca bazı bölgelerin BTI'si, hangi mülkiyet haklarının ortaya çıktığına ilişkin belgeler (satış / bağış sözleşmesi / miras belgesi) sağlamanızı isteyecektir. ).

Bundan sonra, bir proje hazırlayacak ve bir konut binasının konut dışı bir binaya yeniden inşasının taslağını hazırlayacak lisanslı bir mimarı davet etmek gerekiyor.

Alınan belgeler (açıklama, kadastrodan bir alıntı, yeniden ekipmanın projesi ve taslağı, başvuru sahibinin pasaportu ve tapu belgesi) bölgesel mimarlık departmanına gönderilmelidir; burada sahibine bir onay belgesi verilecektir. tesislerin konut dışı kullanıma devredilmesinden önce yeniden geliştirmeyi resmileştirmek için gerekli.

Bu kanunun onaylanması ihtiyacı, kurucu idareler tarafından yayınlanan belediye hizmetlerinin sağlanmasına ilişkin İdari Yönetmelik'te “Yeniden inşa ve (veya) konut binalarının yeniden geliştirilmesinin onaylanması için başvuruların kabulü ve belgelerin verilmesi” öngörülmektedir. Rusya Federasyonu'nun kuruluşları.

Tamamlanan kanunun SES istasyonunda, itfaiye teşkilatında, enerji kaynakları sağlayan kuruluşlarda, hizmet sistemlerinde ve bölge idaresinde imzalanması gerekiyor.

Bu belgelere ek olarak, BTI'dan teknik planlı tesisin teknik pasaportunu da sipariş etmeniz gerekecektir.

Bir apartman binasını yönetme yöntemine bağlı olarak, bir yönetim şirketi veya başka bir kuruluş, Ekonomik Koruma Departmanından, apartmanın konut dışı stoka dönüştürülmesiyle aynı katta bulunan diğer binaların amacı hakkında bilgi içeren bir sertifika alır. .

Burada ayrıca tüm binanın teknik durumunu gösteren ve ayrıca binanın bakıma muhtaç olmadığını ve yıkıma yönelik olmadığını yansıtan bir teknik rapor alınması da gerekmektedir.

Konut dışı bir mülke transfer için belgelerin toplanmasında önemli bir nokta, transfer edilen mülkün bulunduğu binada bulunan daire sahiplerinden onay alınmasıdır. Bazen asıl zorluklar bu aşamada ortaya çıkar. Çoğu, dairenin bulunduğu bölgeye bağlıdır.

Çeviride en zor şey ayrı bir girişin donanımı ile ilgili proje onayının hukuka uygunluğuna uymaktır. Mevzuat mutlaka böyle bir girişi donatmak için bir konut binasının ortak sahiplerinin rızasını gerektirir ().

Bunu başarmak oldukça zordur. Genellikle herhangi bir konut binasında, ayrı bir girişe izin vermek için açıkça imkansız koşulların yerine getirilmesini gerektiren bir komşu olacaktır.

Ancak görevinizi biraz daha kolaylaştırma fırsatı var. Böyle bir onay almak için, ev sahipleri arasında düzenli veya olağanüstü bir toplantı düzenlemek ve belirli bir binanın konuttan konut dışı alana aktarılması konusunu gündeme getirmek yeterlidir.

Ev sahiplerinin en az %50'sinin mevcut olması ve kararın, toplantıya gelen mülk sahiplerinin sayısının en az 2/3'ü tarafından onaylanması durumunda toplantı yasaldır (,).

Yine de onay alınırsa, ev yeniden düzenlenerek yeniden donatılabilir.

Transferin reddedilmesine itiraz eden mahkeme kararlarının örnekleri şu adreste bulunabilir: " Çözümler ansiklopedisi. Konut tesislerinin, GARANT sisteminin "konut dışı" çevrimiçi versiyonuna aktarılması. Tamamını edinin
3 gün boyunca ücretsiz erişim!

Yukarıdaki belgelerin listesi doğası gereği tavsiye niteliğindedir ve genellikle herhangi bir düzenleyici yasal düzenlemeyle düzenlenmez. Buna rağmen, ister kendiniz ister uzmanların yardımıyla çeviri yapıyor olun, aşağıdaki belgelerden oluşan eksiksiz bir paket almanızı önemle tavsiye ederiz. Daha sonra, devlet kurumları bu belgeleri kendi "güvenlik ağları" için istediğinden ve sağlanmazlarsa, yeniden geliştirmeyi reddetmek için bir neden olarak "havadan fırlayacakları" için bu, zamandan, emekten ve sinirlerden tasarruf etmenize yardımcı olacaktır.

Dönüşümün tamamlanmasının ardından konut komisyonunun uygun olarak incelemeye davet edilmesi gerekir.

Yukarıdaki tüm belgeleri topladıktan ve mülkü yeniden geliştirdikten sonra, devir izni almak için Mülk Yönetim Departmanı ile iletişime geçmelisiniz ve başvuruda mülkün konuttan konut dışı alana devredilme nedenini belirtmelisiniz. Başvuruya, başvuru sahibinin kimliğini doğrulayan belgeler, toplanan tüm belgeler, tapu belgeleri ve sahibi tüzel kişi ise kurucu belgeler eşlik eder.

Komisyon, 45 gün içinde sunulan başvuruyu değerlendirmek ve kararını başvuru sahibine bildirmekle yükümlüdür. Mülk Yönetimi Departmanı'na bağlı bölümler arası komisyon herhangi bir sebep belirtmeden ret verirse, bu tür bir ret gerekçesiz kabul edilir ve mahkemede temyiz edilebilir. Faaliyetler ve inceleme süreleri yerel yönetim düzenlemelerine tabidir.

Reddetmenin en popüler nedenleri, başvuru sahibi tarafından sağlanan eksik bir belge paketidir; bir dizi gerekli belgenin bulunmamasının yanı sıra, tesislerin transfer için hazırlanma koşullarına uyulmaması da mümkündür.

Bakanlığın nakil işlemini reddetmesi durumunda başvuru sahibi, reddin asılsız olduğunu düşünerek mahkemede reddine itiraz edebilir. Reddetmenin haklı olması halinde, başvuru sahibinin mevcut yorumları düzelterek yeniden transfer başvurusunda bulunma hakkı vardır. Düzeltme yapma girişimleri sınırsızdır.

Tüm! Mülk Yönetimi Departmanının onayı alındı ​​ve mülkün transferinin son aşamalarından birine geçebilirsiniz.

Bunu yapmak için tekrar BTI ile iletişime geçmeniz ve çevirinin maliyetini belirlemek için oraya başvuruda bulunmanız gerekir. Daha önce toplanan belgelere ek olarak, bu başvuruya DUI'de alınan bölümler arası komisyon protokolünün eklenmesi gerekmektedir.

Sunulan başvuruya dayanarak, özelleştirme ve konut yönetimi dairesinden bir komisyon toplanacak ve bu komisyon, transferin maliyetine karar verecek ve ilgili bir protokol hazırlayacak.

Bunların hepsi tek bir amaçla yapılır - konut binaları ile yeni oluşturulan konut dışı binaların maliyeti arasındaki farkı belirlemek. Ve çoğu durumda, yeni konut dışı binaların maliyeti konut binalarının maliyetini aşıyor. Bunun nedeni, özelleştirme komisyonunun bu farkı hesaplarken evin durumu ve bölgesel konumundan başlayarak potansiyel ticari kullanıma ilişkin değerlendirmelerine kadar çok sayıda parametreyi dikkate almasıdır. Devredilen tesisin kullanım amacı da önemli bir rol oynar.

Maliyet protokolünü aldıktan sonra, başvuru sahibinin yalnızca maliyet farkını herhangi bir bankaya ödemesi gerekecektir.

Son aşama, belgelerin Rosreestr Ofisine sunulmasıdır. Başvuru sahibinin bir başvuru, bir kimlik belgesi, DUI ve BTI protokolleri, tesisin kadastro pasaportu ve devlet vergisinin ödenmesine ilişkin bir makbuz sağlaması gerekir.

Geriye kalan tek şey, tamamlanmış belgeleri belirlenen günde kayıt yetkilisinden almaktır. Değişikliklerin kaydı, belgelerin teslim tarihinden itibaren 10 gün içinde gerçekleştirilir. Son teslim tarihlerine ilişkin bu bilgi Rosreestr web sitesinde kamuya açık olarak sunulmaktadır.

Ticari faaliyetlerin konut dışı binalara aktarılmadan konutlarda yürütülmesi durumunda, mevcut mevzuat uyarınca sorumluluk mümkündür. Konut denetimi, konut mülklerini konut dışı binalara (,) devretme prosedürünü ihlal ettiği için mülk sahibine para cezası verebilir.

Ek olarak, mülk sahibinin mülkün kullanım ve işletme kurallarını ihlal etmesi durumunda, komşular veya ilgili taraflar, konut mülkünün halka açık açık artırmada satışını mahkemede talep etme hakkına sahiptir. Bu ancak kullanım ihlallerini ortadan kaldırmak için yazılı talimat veren yerel yönetime (,) yazılı başvuru yapıldıktan sonra mümkündür.

Rusya'da, kişinin gayrimenkulüne yeni bir konut statüsü atama ihtiyacı giderek artıyor. Bunlar çoğunlukla perakende, depo veya kır tesisleridir. Bu işlem aşağıdaki gereksinimlerin karşılanması durumunda mümkündür:

• Sahibin hakkı, üçüncü şahıslara haklar yüklenmeksizin (örneğin, geçerli bir ipotek sözleşmesi, kira sözleşmesi vb.) yalnızca bir kişinin elinde olmalıdır.
• Tesisler konut binaları standartlarını karşılamalıdır.

Herhangi bir nedenle gayrimenkulde tutarsızlıklar varsa, bunlar ortadan kaldırılmalı ve ancak bundan sonra belgelerin hazırlanmasına geçilmelidir. Bu yazıda değerli hedefinize giden yolda 5 ana aşamaya bakacağız.

Konut dışı binaların konut binalarına dönüştürülmesi - proje

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nda belirtilen şartlara göre, bir konut mülkü:

• Pencere ve kapı açıklıklarının olması yalıtılmalıdır.
• Kalıcı ikamet için uygun - sağlam duvarlara, güçlü bir temele (yazlıklar için), elektrik, ısıtma, su temini ve kanalizasyona sahip olun.
• Hijyen, yangın ve teknik standartlara uyun.

Bu gerekliliklere uymak için yeniden geliştirme veya büyük yeniden yapılanma gerekiyorsa, önceden bir proje hazırlamanız gerekir. Belgeyi kendiniz oluşturmanıza izin verilir, ancak işi tamamlamak için uygun bir uzmanla iletişime geçmek daha iyidir. Çalışma sırasında ortak mülkün etkilenmesi planlanıyorsa (örneğin, bir apartmanın ön girişini kurmak), projeye ek olarak, hazırlanan bir protokol şeklinde tüm sakinlerin oybirliğiyle onayını eklemeniz gerekir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 40. Maddesi 2. Kısmının genel toplantısında

Konut dışı binalar konut binalarına nasıl dönüştürülür - belgeler

Yeniden kayıt işlemi, Rosreestr'den yeni belgelerin alınmasıyla sona erer. Destekleyici belgelere, yeni bir statünün atanmasına ilişkin komisyonun sonucunu içeren bir yasa eklemelisiniz. Bunu elde etmek için yetkili idari kurumla iletişime geçmeniz gerekir. Kural olarak, bu konular Şehir Mülkiyet Departmanı veya MFC tarafından ele alınır. Mülkünüzü incelemek için aşağıdaki belgeleri hazırlamanız gerekir:

• Konut dışı gayrimenkullerin konuta devredilmesini talep eden başvuru.
• Telif hakkı sahibinin pasaportunun aslı ve kopyası.
• Mülkiyet için doğru destekleyici belgeler - orijinal sertifika veya noter tarafından onaylanmış bir kopya.
• Yeniden geliştirme planlanıyorsa, hazırlanmış bir proje sunmanız gerekir.
• SES, konut hizmetleri ve yangın güvenliği müfettişlerinin yaptığı incelemenin sonucu.
• Sahibinin reşit olmayan bir çocuk olması durumunda vesayet makamlarından izin, doğum belgesi ve kayıt yeri belgesi gerekecektir.

Bölgesel yasalara bağlı olarak, ek bilgiler gerekli olabilir - program şeklinde bir kat planı - kesin teknik özellikleri içeren diyagramlar, teknik pasaporttan bir alıntı, Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı.

Konut dışı binaların konut binalarına dönüştürülmesi - belgelerin sunulması

Belgeleri yetkili makama teslim ettikten sonra, kabul edilen belgelerin listesini içeren bir makbuz verilmesi gerekmektedir. Kanuna göre nihai karar için bekleme süresinin 45 takvim gününü aşmaması gerekiyor. MFC ile iletişime geçtiğinizde süre 7-10 iş günü uzayabilir.

Konut komisyonu toplantısından sonra, başvuru sahibinin taahhütlü bildirim veya telefon görüşmesi yoluyla kanunu almaya davet edilmesi gerekir. Reddedilirseniz mahkemeye gitmekten çekinmeyin. Olumsuz yanıt aldığınız tarihten itibaren en geç üç ay içinde dava açabilirsiniz.

Konut dışı binalar konut binalarına nasıl dönüştürülür - sertifika almak

Devir konusunda anlaşmaya varıldığında mal sahibi, sunulan projeye uygun olarak mülkte onarımlar yapmalıdır. Bundan sonra BTI ile iletişime geçmeniz ve kabul komitesini rutin bir inceleme yapmaya davet etmeniz gerekir. Çalışanların 10 gün içerisinde tüm işlerin tamamlandığını ve konutun konut statüsü kazanmaya hazır olduğunu teyit edecek yeni bir kanun hazırlaması gerekiyor.

Konut dışı binalar konut binalarına nasıl dönüştürülür - yeni belgeler edinme

Alınan sertifika ile tekrar BTI ile iletişime geçerek yeni bir teknik pasaport ve evin kat planını hazırlamanız gerekiyor. Transfer prosedürü, MFC veya Rosreestr'den belirlenmiş ikamet statüsüne sahip bir sertifikanın alınmasıyla sona erer.

Konutları ofis veya perakende gayrimenkul olarak kullanmanın daha karlı olduğu durumlar sıklıkla vardır. Bu yazımızda hangi dairelerin ofis veya mağaza olarak kullanılabileceği, gerekli izinlerin nasıl alınacağı, belge alma ve tadilat işinin ne kadara mal olacağı ele alınacaktır.

Dairenizi bir ofise veya perakende satış alanına dönüştürürseniz, konut amaçlı gayrimenkul kiralamaktan elde edilen kârın çok daha yüksek olabileceği durumlar sıklıkla vardır. Örneğin, Ekim 2014'te Moskova'da iki odalı bir daire kiralamanın ortalama maliyeti 54.183 ruble idi. Aynı şehirde bir metrekare ofis alanı kiralamanın ortalama maliyeti ise 22.428 ruble. Böylece, bu oranı iki odalı bir dairenin ortalama alanıyla (55-60 metre) çarparak inanılmaz bir rakam elde ediyoruz - bir milyon ruble'den fazla!

Elbette tüm bu hesaplamalar yaklaşık değerlerdir ancak gayrimenkulünüzü konuttan konut dışı alana aktarmanın elde edebileceğiniz önemli kazanç yadsınamaz.

Bir daireyi ofise veya mağazaya dönüştürmek hangi koşullar altında karlıdır?

Her daire, ofis veya mağaza olarak kiracıların gözdesi olamaz. Bir dizi koşul vardır:

• şehirde küçük ticari alan sıkıntısı;
• metroya veya diğer ulaşım kavşaklarına yakınlık;
• binaya ayrı bir giriş oluşturma imkanı: bu nedenle yalnızca birinci veya ikinci katlarda bulunmalıdır (ikinci durumda, dairenin altında yalnızca konut dışı gayrimenkulün bulunması gerekir);
• dairenin bulunduğu bina sosyal kiralık evlere ait değildir: Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 22. Maddesinde böyle bir yasak yer almaktadır.

Prosedür ve gerekli belgeler

Bir dairenin konut dışı stoka aktarılması için gerekli tüm belgeler, sahibi tarafından Konut Stokunun Kullanımına İlişkin Şehir Bölümlerarası Komisyonuna sunulmalıdır. Çeviriye izin verecek olan da bu kurumdur.

En çok gerekli belgelerin listesi Konut Kanunu'nun 23. Maddesi ile oluşturulmuştur:

• ev sahibinin mülkünü konut dışı kullanıma devretme başvuruları;
• konut tapu belgeleri (orijinaller veya noter tasdikli kopyalar);
• gayrimenkul için plan ve teknik pasaport;
• dairenin bulunduğu binanın kat planı.
• tesislerin yeniden geliştirilmesi projesi: bu belgenin çok sayıda yetkili kuruluş (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt ve diğerleri) tarafından kabul edilmesi gerekir. Gayrimenkullerin konut dışı stoklara aktarılması için hizmet veren herhangi bir şirketin web sitesinde kurumların tam bir listesi bulunabilir.

Ayrıca, Konut Kanunu normlarından ve Rusya Federasyonu'nun diğer yasal düzenlemelerinden, mülklerin devredilmesi için sahiplerinin ek olarak aşağıdaki belgeleri sağlaması gerektiği de anlaşılmaktadır:

• Birleşik Devlet Sicilinden, borcun bulunmadığını ve yaşam alanında kayıtlı kişilerin bulunmadığını gösteren bir sertifika;
• Bir evin yeniden inşa, büyük onarım, yıkım listesinde yer almadığının veya güvensiz olarak kabul edildiğinin Kaymakamlığa bildirilmesi.

Sunulan tüm belgeler, Konut Stokunun Kullanımına İlişkin Şehir Daireler Arası Komisyonunu tatmin ediyorsa, başvuru sahibi, mülkün konut dışı stoka devredilmesine ilişkin protokolünden bir alıntı alır.

Daha sonra mülkün yeniden inşası ile ilgili doğrudan çalışmalar yapılır, gerekli tüm işlemler imzalanır, envantere ve teknik belgelere değişiklikler girilir ve konut dışı binaların yeni bir mülkiyet belgesi alınır.

Konutların konut dışı stoklara aktarılması prosedürünün “tuzakları”

Bir daireyi ofise veya mağazaya dönüştürmenin en büyük zorluğu, evin sakinlerinden veya bakiye sahibinden (HOA veya konut kooperatifi) yeniden inşası için onay almaktır. Konut Kanunu'nda böyle bir zorunluluk olmamasına rağmen birçok şehirde belediye düzenlemeleri bu tür bir izni gerektirebilir.

Tüm komşuları bir dairenin ofise veya mağazaya dönüştürülmesini onaylamaya ikna etmek için, sahibi genellikle çok fazla zaman, çaba ve bazen de para harcamak zorundadır. Ve çabalarının başarı ile taçlandırılacağı da bir gerçek değil. Sonuçta, eğer bina, örneğin sürekli gürültü ve evin etrafında koşuşturan insan kalabalığıyla dolu bir kafe olarak planlanıyorsa, bu kesinlikle sakinler arasında öfkeye neden olacaktır.

Ayrıca belgelerin toplanması ve mülkün devri için yetkili makamlardan gerekli tüm onayların alınması da çok zaman alır. Bu prosedür aylarca, hatta yıllarca sürebilir. İşte bu yüzden birinci kattaki birçok daire sahibi, bunları konut dışı stoklara aktarmaya cesaret edemiyor.

Konut dışı bir fona transfer işleminin maliyeti ne kadardır?

Gayrimenkulün konut dışı stoka aktarılmasına ilişkin tüm maliyetler üç bölüme ayrılabilir:

1. Tasarım işi çevirinin en ucuz kısmıdır. Bir tasarım organizasyonunun hizmetlerinin maliyeti kural olarak 10.000 rubleyi geçmez.
2. Hukuki destek - Ev sakinlerinden devir izni de dahil olmak üzere gerekli tüm belgelerin, izinlerin ve onayların alınması. Moskova'da bu tür hizmetlerin maliyeti 80.000 bin ruble'den başlıyor ve ortalama olarak birkaç yüz bin ruble.
3. Ayrı bir girişin inşası ve tesisin yeniden geliştirilmesi en pahalı kısımdır. Maliyetler iki yüz bin ruble'den başlıyor ve bir milyon rubleye kadar çıkabiliyor.

Bir daireyi konut dışı kullanıma aktarmanın önemli maliyetlerine rağmen, bu prosedürün başarıyla tamamlanmasının ardından sahibi zarar görmez. Bu tür gayrimenkullerin belgeleme sonrası maliyeti ortalama% 40 artar, bu nedenle kiracı aramakla zaman kaybetmenize gerek kalmaz, sadece satarak sağlam bir kar elde edersiniz.

Alexander Yakunin, rmnt.ru

Belirli bir dairenin sahibinin, konut binalarının konut dışı binalara devredilmesi sorunuyla karşı karşıya olduğu görülmektedir.

Sevgili okuyucular! Makale yasal sorunları çözmenin tipik yollarından bahsediyor, ancak her durum bireyseldir. Nasıl olduğunu bilmek istersen sorununuzu tam olarak çözün- bir danışmanla iletişime geçin:

Hızlıdır ve ÜCRETSİZ!

Konut dışı binalar farklı şekillerde kullanılabilir: kendi işinizi açmak veya kiraya vermek ve bundan kar elde etmek. Bu makale, bir odanın durumunun nasıl doğru bir şekilde değiştirileceğini ve bunun için tam olarak neye ihtiyaç duyulduğunu ayrıntılı olarak tartışacaktır.

Kavramlar

İşe başlamadan önce, yasada belirtilen temel kavramları açıkça bilmeniz gerekir, böylece yanlış anlaşılma veya zorluk durumunda bunlarla kolayca çalışabilirsiniz.

Konut dışı binalar- bu, endüstriyel, ticari ve diğer amaçlara yönelik bir konut binasındaki bir odadır. Tipik olarak, bu tür binalar zemin katta veya bodrum katında bulunur.

Kanun aynı zamanda ev ile yaşam alanı arasındaki bilinmesi gereken önemli farkları da açıklamaktadır.

Bu kavramlar sadece Konut Kanunu'nda değil aynı zamanda Sanatta da kullanılmaktadır. Rusya Federasyonu Anayasasının 25'i.

Burada yaşam alanı kavramından daha geniş bir kavram karşımıza çıkıyor:

• Bir yaşam alanı mutlaka bir nesne olmalıdır, ancak bir konut yalnızca resmi bir nesne olamaz.
• Bir konut, çok eski zamanlardan beri bir kişinin başının üzerinde bir çatı görevi gören yurt, çadır vb. olarak adlandırılabilir.

Dolayısıyla yaşam alanı konuttan farklı olarak hukuki bir kavramdır.

Rusya Federasyonu'nun yeni Konut Kanunu'nda “konut” kavramının da yani Sanatta bulunduğunu belirtmek önemlidir. 1.

Bu maddede, kişinin barınma hakkına sahip olduğu, konutun dokunulmaz olduğu ve hiç kimsenin bir kişiyi sebepsiz yere evinden mahrum etme hakkına sahip olmadığı belirtilmektedir. Ancak konut kompleksi konut kavramını vermez, sadece onu kullanır.

Düzenleyici çerçeve

Aşağıdaki belgeler konut binalarının konut dışı binalara aktarılmasına ilişkin temel kuralları içermektedir:

• Rusya Federasyonu Konut Kanunu (,).
• Bölgesel düzenlemeler (konut binalarıyla ilgili etkinlik düzenleyeceğiniz bölgenin).
• Belediye düzenlemeleri

Mümkün mü ve zor mu?

Rusya Federasyonu Anayasası ve Konut Kanunu'na göre, her mülk sahibi konutunu konut dışı hale getirebilir.

Bu etkinlik oldukça zordur. Son derece dikkat ve ciddiyet gerektirir, ancak her şey tutarlı, düzenleyici çerçeveye ve temel kurallara uygun olarak yapılırsa zor değildir.

Genel şartlar ve koşullar:

• Bir odanın durumunu değiştirme yalnızca Rusya Federasyonu Konut Kanunu ve Şehir Planlama Kanunu'na uygun olarak mümkündür.
• Konut binalarına erişim olmadan erişim mümkün değilse veya bu bina birileri (sahibinin kendisi dahil) yaşamak için kullanılıyorsa, bir konut binasını konut dışı yapmak imkansızdır.
• Bir apartman binasında bulunan binalar ya zemin katta ya da bodrum katında olmalıdır.
• Daha yüksek katlardaki bir konuma yalnızca altında kimsenin yaşamaması durumunda izin verilir.
• Kiralanan bir binadaki dairenin sosyal kullanım amacıyla devredilmesi mümkün değildir.
• Tesisin dini amaçlarla kullanılması amaçlanıyorsa devredemezsiniz. Tesisin belirtilen gereklilikleri karşılamaması durumunda transfer gerçekleştirilmez

veya mülkiyetin bir şekilde kanuna aykırı olması.

• Bu aktiviteye başlamadan önce aşağıdakileri kontrol ettiğinizden emin olun:
• tesislere oda erişiminin mevcudiyeti;
• bu tesisin binanın yeniden inşasına veya büyük onarımlara ilişkin gelecekteki planlara dahil edilip edilmediği;
• binanın mimari bir anıt olup olmadığı;
• binanın sivil savunma gözetimi altında olup olmadığı;

Binanın bakıma muhtaç olup olmadığı ve yakın zamanda yıkılıp yıkılmayacağı.

• Ayrıca aşağıdaki durumlarda da sorunlar beklenebilir:
• Tesis, kültürel ve tarihi miras alanında yer almaktadır.
• Gelecekteki tesisin kullanım amacı şehir planlama mevzuatı uyarınca kabul edilebilir imar standartlarına uygun değildir.
• Bina sivil savunma ve acil durumlara yönelik olarak genel merkeze kayıtlıdır.

Ana yardımcı programlar bağlı değil.

2019'da konut binaları konut dışı binalara nasıl dönüştürülür?

Bugün giderek daha fazla insan bu soruyu soruyor çünkü kendi işini kurmak ya da apartman dairesinden para kazanmak istiyor ama konut olarak değil.

Öyle ya da böyle, tüm bu durumlarda aynı eylem planı geçerlidir.

Adım adım algoritma

Yeniden geliştirme projesinin hazırlanması

Konut ve konut dışı binalar teknik faktörlerle birbirinden farklıdır.

Bu nedenle, her şeyi belgelemeden önce, tesislerin gereksinimleri karşılayacak şekilde yeniden düzenlenmesi gerekir.

Ayrıca, eğer mülk bir şekilde bu binadaki yaşam alanını etkiliyorsa veya yeniden tasarlandıktan sonra etkileyecekse, bu konut sakinlerinden ve bu konutların sahiplerinden yazılı bir anlaşma yapılması gerekmektedir. (Bölüm 2, RF Konut Kanunu'nun 40. Maddesi)

Bu aşamada yaklaşık iki hafta harcamanız gerekecek.

Dokümantasyon

• Sanatın 2. Bölümüne göre gerekli belgelerin resmi bir listesi vardır. 23 Rusya Federasyonu Konut Kanunu:
• transfer başvurusu;
• sahibinin noter tarafından onaylanmış daireye ilişkin haklarının kopyaları;
• plan ve teknoloji. özellikleri;
• onlar. apartman pasaportu;
• binanın kat planı;
• kayıtlı kişiler hakkında;

Kamu hizmetine başvurmak

Yerel hükümet yetkilinizle iletişime geçmelisiniz. Bu, Bölüm 1, Sanat'ta belirtilmiştir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 23'ü.

Konut Kanunu'nun 23. maddesine göre başvuru, MFC'ye veya yetkili kuruluşa yapılır ve bu, şahsen veya e-posta yoluyla yapılabilir.

Başvurunun yapılması, değerlendirilmesi, yetkili organ tarafından karara bağlanması ve kararın başvuru sahibine iletilmesi toplam 48 gün sürecektir.

Tesisin yeniden geliştirilmesi

Karar, zorunlu yeniden geliştirme koşulu içerebilir veya bunun gerekli olmadığını gösterebilir.

İlk durumda (çoğunlukla olur), odayı ilk aşamada hazırladığınız plana göre yeniden düzenlemeniz gerekecektir.

Çalışmanın tamamlanmasının ardından, yeniden geliştirmenin başarılı bir şekilde tamamlanmasına karar veren bir seçim komitesi davet edilir. (RF Konut Kanunu'nun 23. Maddesinin 9. Bölümü)

Birleşik Devlet Emlak Sicili

Daireyi konut dışı binalara dönüştürdükten sonra USRN bilgilerinde değişiklik yapmanız gerekir.

Bunu yapmak için yeniden tasarlanan tesisler için bir Teknik Plan hazırlamak gerekir. Kadastro mühendisinin imzasıyla onaylanır ve elektronik ortamda Rosreestr'e sunulur.

Ayrıca, Birleşik Devlet Emlak Siciline mülkün durumunun değiştiği gerçeğini de iletmek gerekir: konutlar konut dışı hale geldi. Bu, bu tesisin konut dışı kullanıma devredilmesine izin verme kararını veren kuruluş tarafından yapılmalıdır.

Nereye gitmeli?

Kamu hizmeti almak için yetkili kurumla iletişime geçmelisiniz.

Teknik planın hazırlanması aşamasında kadastro mühendislerinin organizasyonuyla iletişime geçin.

Belgelerin listesi

BTI'dan:

• BTI modeline göre uygulama;
• Rus pasaportu;
• mülk hakkının resmi onayı;
• bölümler arası komisyon veya apartman sahiplerinin protokolü;
• Binanın kat planı, teknik. apartman pasaportu;
• işlem sahibi tarafından değil yetkili bir kişi tarafından gerçekleştiriliyorsa vekaletname; noter tasdikli olması gerekmektedir.

SES'ten: yeniden geliştirme projesinin onaylandığını doğrulayan bir belge.

Yangın muayenesi ayrıca bir sertifika vererek dairenin yeniden geliştirilmesinin güvenliğini kontrol etmeli ve onaylamalıdır.

Yönetim şirketinden: teknik sonuç.

Devlet kaydı

Bir dairenin statüsündeki değişikliği resmileştirmek için devlet kaydı gereklidir, çünkü bu, sahibinin bu mülk üzerindeki haklarının yalnızca mahkemede itiraz edilebilecek tek teyididir.

Devlet tescili gayrimenkulün bulunduğu yerde yapılmalıdır.

Bir dairenin haklarını resmi olarak kaydetmek için bir başvuru ile Rosreestr ile iletişime geçmeniz gerekir.

Maliyet ve şartlar

Sürecin süresine gelince, her şeye maksimum 4-5 ay ayırmanız gerekecek. Zamanlama aynı zamanda tüm belgeleri ne kadar dikkatli topladığınıza da bağlıdır; bunların eksikliği zorluklara ve dolayısıyla gecikmelere neden olabilir.

Ayrıca teknik özelliklere bağlı olarak yeniden geliştirme süresi de değişmektedir.

Kayıt maliyeti aynı zamanda bir dizi faktöre göre belirlenir:

• bölge;
• odanın görüntüleri;
• onarım çalışması ihtiyacı.

Ortalama olarak Moskova ve Moskova bölgesinde kayıt fiyatları 260-480 bin ruble civarındadır.

Nüanslar

Bir apartmanda

Böyle bir binada bir daireyi konut dışı bir binaya dönüştürmek sorunlu olabilir:

• Burada gelecekteki tesislerde gerçekleştirilecek faaliyetlerin sakinleri rahatsız etmeyeceğinden emin olmanız gerekiyor.
• Yeniden tasarım, yakınlarda bulunan konut binalarını etkilememelidir.
• Dairenin zemin veya birinci katta olması veya alt katlarda konut bulunmaması gerekmektedir.

Yurt odası

Apartman dairesi için geçerli olan kurallar yatakhane odası için de geçerlidir.

Yerine getirilmesi gereken ilk şey odanın sahibine ait olmasıdır.

Tüm koşullar Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 22. Maddesinin 3. Bölümünde belirtilmiştir.

Mahalle sakinlerinin rızası olmadan

Bu faaliyet herhangi bir şekilde konutlarının bölgesini ilgilendiriyorsa, evin sakinlerinin rızası olmadan mülkün durumunu değiştirmek mümkün değildir.

Özel bir konut binası için

Bu durumda, özel bir evin haklarına ilişkin belgelere ihtiyacınız olacaktır: bir satın alma ve satış sözleşmesi, mülkiyet sertifikaları veya bunların noter tarafından onaylanmış kopyaları.

Birden fazla mal sahibi varsa, her birinin maliklerinin resmi onayı gerekir.

Bir panel evde

Panel evlerde açıklıkları delemez, genişletemez veya dışarıdan gergi telleri bağlayamazsınız.

Yani panel evde konut dışı bir tesiste faaliyet yürütmek için gerekli olan ayrı bir giriş yapmak mümkün olmayacaktır.

Tesisin bir kısmı nasıl devredilir?

Konut mülklerinin hisselerinin veya bir kısmının konut dışı binalara devredilmesi yasaktır.

Reddetme ne zaman mümkündür?

Doğal olarak başvuru yaptığınızda onaylanma garantisi yoktur. Reddedilirseniz hemen pes etmemeli, nedenini bulmaya ve sorunu anlamaya çalışmalısınız.

Buna göre aşağıdaki durumlarda ret mümkündür:

• tesislerin belirlenmiş özelliklere uymaması;
• tesislerin yeniden geliştirilmesinin imkansızlığı;
• eksik bir belge paketinin sunulması;
• konut üzerinde takyidatların varlığı (ipotek veya diğer faktörler);
• tesiste kayıtlı sakinler varsa;
• yasadışı yeniden geliştirmenin varlığı;
• projenin yasal gerekliliklere uymaması.

RF Konut Kanunu'nun 24. Maddesine göre, başvuru sahibinin karara mahkemede itiraz etme hakkı vardır. Bu nedenle reddedilirseniz güvenle mahkemeye gidebilirsiniz.

Adli uygulama

Adli uygulama, binaların statüsünün değiştirilmesine ilişkin çok sayıda itirazın olduğunu göstermektedir. Red kararına yapılan itirazların büyük bir kısmı ise başvuru sahiplerinin dikkatsizliğinden kaynaklanmaktadır.

Örneğin, Moskova Bölge Mahkemesinin uygulamasında, teknik nedenlerden dolayı imkansız olan, binaya ayrı bir girişin bulunmaması nedeniyle başvuranın aldığı red kararına karşı bir temyiz başvurusu mevcuttu.

BAŞVURULAR VE ÇAĞRILAR HAFTANIN 7 GÜNÜ 24 SAAT KABUL EDİLİR.

Yasal gereklilikler

• Üçüncü şahısların haklarına tabi değildir.
• Binada kayıtlı kimse yok.
• Binada haciz veya ipotek bulunmamaktadır.
• Dairenin sahibi olmalısınız.
• Konut sakinlerinin %67'si ayrı bir giriş yaratılması ihtimaline "Evet" oyu veriyor.

Teknik gereksinimler

• Sokaktan ayrı bir giriş donatma imkanı.
• Dairenin 1. katta veya konut dışı bir binanın üzerinde bulunması gerekmektedir.
• Gelecekteki giriş sahasındaki tesislerin konumu dikkate alınarak.
• Tesisin ana gaz besleme hattından ayrılması.

Bina gereksinimleri

• Ev, büyük onarım ve yeniden inşa planlarına dahil edilmemeli, güvensiz olarak değerlendirilmemeli ve yıkıma tabi tutulmamalıdır.

Konut binalarının konut dışı binalara devri, Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından düzenlenmektedir. “İstisnai durumlarda” hemen hemen her daire konut dışı binalara dönüştürülebilir. Ev ve konut hizmetlerini iyileştirecekse, binalar konut dışı hale dönüştürülebilir.

Terfi

Ücretsiz yeniden geliştirme projesi

Bir daireyi konut dışı bir mülke devretmek için bir sözleşme imzaladığınızda, yeniden geliştirme projesini ücretsiz olarak gerçekleştiriyoruz!

Geçerlilik süresi

Hizmetlerin maliyeti

Maliyet, yeniden geliştirmenin karmaşıklığına, kültürel miras fonundan başlayarak, bir düzine olası otorite de dahil olmak üzere yer altı yapıları departmanına kadar her bir otoritenin onay ihtiyacına bağlıdır. Kesin maliyet istişare sonrasında belirlenebilir.

Moskova bölgesi

Moskova Çevre Yolu'ndan 25 metrekareye kadar sözleşmenin toplam maliyetinin %5'i, Moskova Çevre Yolu'ndan 25 ila 55 km arası - %10

260 ila 480 bin ruble.

yeniden geliştirme onayı dahil

Sahipler toplantısı

Mahalle sakinlerinin çoğunluğuyla açık bir çatışmanın olduğu durumlar dışında, çoğu durumda gerekli kararı toplantıdan alıyoruz. Uzmanların ilgili deneyimi vardır. Sahiplerle şahsen veya gıyaben toplantılar yapıyoruz.

Toplantı düzenleme işinin maliyeti eve, ilçeye, bölgeye, GUIS gerekliliklerine ve diğer ilgili koşullara bağlı olarak değişir ve her seferinde ayrı ayrı belirlenir.

Konuttan konut dışı alana geçişin temel koşulu

1000 ruble'den. 1 daire için

bir imzanın maliyeti

Belgeler

Konut Kanunu, mülk transferini gerçekleştiren kuruluşa sunulması gereken aşağıdaki belge listesini belirtir; Moskova şehrinde bu Şehir Bölümler Arası Komisyonudur:

• ifade;
• mülkiyet belgeleri;
• dairede kimsenin kayıtlı olmadığını belirten bir sertifika;
• tesisin teknik pasaportu;
• kat planı;
• evin kat planı;
• devredilen binaların yeniden geliştirme projesi;
• sokaktan ayrı bir giriş düzenlemenin mümkün olup olmadığına dair APU'dan bir sertifika;
• Birleşik Devlet Sicilinden alıntı;
• Tüzel kişiler için belge paketi.

Yeniden geliştirme projesi çeşitli kuruluşlarla önceden koordine edilmiştir. ek bir belge paketi gerektirir. Bireysel durumlarda ek bir izin, sonuç veya belge verilmesi gerekli olabilir.

Birleşik Devlet Sicilinde değişiklik yapmak için gönderilen belgelerin listesi:

• Belediye Konut Komitesi veya Konut Politikası ve Konut Dairesi'nin emri.
• Konut hakkının Birleşik Devlet Siciline kaydedildiğini doğrulayan bir belge.
• Binaların konut dışı kullanıma devredilmesine ilişkin Bakanlıklar Arası Komisyon protokolünden alıntı.
• Tesisin amacını değiştirmek için izin emri verin.

Bir daireyi konut dışı bir mülke aktarmak için belgeleri gönderdikten sonra, aşağıdaki durumlarda ret (yasaklama) alabilirsiniz:

• Eksik bir belge seti sunulmaktadır.
• Yukarıda açıklanan aktarım koşulları karşılanmıyor.
• Yenileme projesi standartlara uygun değil.

Reddetme kararına her zaman mahkemede itiraz edilebilir.

Konut binalarının konut dışı binalara devredilmesi kararı

Konutun konut dışı alana aktarılması prosedürü

Genel olarak, bir dairenin konut stoğundan çıkarılması birkaç aşamaya ayrılır:

• Bölümler Arası Komisyon, konut binalarının konut dışı bina olarak kullanılması olasılığına ilişkin bir karar aldı.
• Binaların konut dışı stoka transfer maliyetinin hesaplanması (Konut Stokunun Özelleştirilmesi ve Yönetimi Komisyonu tarafından gerçekleştirilir).
• Konut dışı bina hakkının kayıt odasına kaydedilmesi.

Şirketimizle çalışırken bir dairenin konut dışı bir fona devri istişare ve bir anlaşmanın imzalanmasıyla başlar. Daha sonra çalışanlarımızın sizin adınıza hareket edebileceği noter onaylı vekaletname düzenlenir. Uzmanlarımız projenin hazırlanması ve koordine edilmesi, belgelerin toplanması, her türlü sonuç ve sertifikanın alınmasında görev alacak.

Hizmetlerimiz

Şirketimizin hizmetlerini kullanırsanız, gayrimenkulün konut mülkünden çekilmesi önemli ölçüde hızlandırılabilir ve basitleştirilebilir.

Ticari gayrimenkulün maliyeti, zemin katlardaki konut dairelerinden çok daha fazladır; bu, bir daire satın almanın ve daireyi konut dışı kullanıma aktarmanın karlılığını gösterir. Prosedür zahmetlidir ve en azından kısa sürede kendi başınıza başa çıkmak kolay olmayacaktır, ancak sonuç olarak, bitmiş tesisin maliyeti yine de konut dışı olanın maliyetinden daha düşük olacaktır. . Üstelik istenilen bölgede uygun bir bina bulunmayabileceğinden konut binasında ofis kurmak konum açısından daha uygundur.