Якорный арендатор. Якорные арендаторы в торговых центрах

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды , согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

• Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
• Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
• Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

• Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
• Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

• Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
• Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
• Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
• Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

• Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
• Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
• Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
• Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
• Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

1. Торговые центры микрорайона . Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
2. Торговые центры района . В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
3. Торговые центры округа . Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
4. ТЦ суперокружного типа . Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
5. Торговые центры региона . Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
6. Специальные ТЦ . Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае - это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.

Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.

Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.

Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось. Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.

Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти

В нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 - 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август - до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.

Что такое «Мадагаскар park »?

Компания «Мадагаскар park» - это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.

Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.

И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.

Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах - так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 - 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.

Сейчас ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).

Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.

При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.

Отношения якорных арендаторов и собственников бизнес-центров — всегда баланс интересов. Первые, как правило, понимая свою исключительность, настаивают на всевозможных особых условиях и поблажках. Вторые, осознавая все преимущества наличия крупной компании в пуле арендаторов, во многих случаях готовы чем-то жертвовать. Однако нередко такие взаимоотношения оказываются в тупике и даже переходят в иную плоскость…

Что в имени тебе моем?

Якорный арендатор — клиент, как правило, занимающий большие площади, от 10 до 50% помещений бизнес-центра. Так, им является компания PricewaterhouseCoopers в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице, IBS в БЦ «Северная звезда» на Беговой, «Яндекс» в БЦ «Красная роза» в Хамовниках. Впрочем, «якорь» — это скорее бренд, известное имя здесь значит гораздо больше, чем количество занимаемых квадратных метров. Как, например, определить, кто главный в БЦ «Метрополис» — Procter & Gamble, Hewlett Packard или Schlumberger? Каждая из этих компаний является для бизнес-центра ключевым игроком в арендном бизнесе. Статусные компании могут занимать не так много площадей, но они повышают привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные, иностранные, публичные компании и т.п.).

И тот и другой тип офисных «якорей» (крупные и статусные) интересен собственнику с точки зрения как экономической эффективности в случае сдачи большой площади на длительный срок, так и привлечения новых клиентов. «В отличие от торгового центра для офисного «якоря» бизнес-центр — это лишь комфортное рабочее место, и он не зависит от того, какие посетители приходят к его соседям, — рассказывает Владимир Лушников, начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Мэтр Роше Мальмезон». — Главное — при подборе базовых арендаторов учитывать их вид деятельности и стараться не допускать пересечения интересов. Более того, некоторые бизнес-центры практически полностью поделены между такими компаниями. Это самые успешные проекты, в которых снова введены докризисные ограничения на минимальную арендуемую площадь. В наименее успешных бизнес-центрах (особенно новых и неудачно расположенных), напротив, может не оказаться ни одного «якоря».

Число крупных арендаторов может зависеть от размера офисного центра. В бизнес-центр площадью 20 тыс. кв. м, как правило, приглашаются один-два «якоря». На 50-60 тыс. кв. м приходится две-три ключевые компании. Но иногда, если бизнес-центр размером около 100 тыс. кв. м, «якорей» может быть до пяти — семи. Ярким примером разделения такого крупного пространства является БЦ «Омега плаза».

Площадь, занимаемая арендатором, который считается базовым, также зависит от размера офисного центра. Она может составлять от 2 до 10 тыс. кв. м

Притяжение бренда

Выгода сотрудничества с крупным клиентом, как говорится, налицо. Начнем с того, что якорный арендатор бизнес-центра коренным образом отличается от своего собрата в торговом центре. В торговом центре он является «магнитом», на который направлен покупательский поток. В бизнес-центре его присутствие подчеркивает авторитет самого здания, служит доказательством высокого уровня и притягивает других арендаторов. Пустующий офисный центр даже эмоционально отталкивает потенциальных клиентов, вызывает недоверие. Однако информация о том, что, например, известная западная корпорация уже подписала договор аренды, заставляет смотреть на объект совершенно по-другому. Скажем, если компания Pepsi выбрала данный бизнес-центр, значит, это достойное здание.

«Поиском и привлечением «якорей» в бизнес-центр занимаются еще на начальном этапе строительства, а иногда и на стадии проектирования центра, — отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. — И заключение договора с ними на ранней стадии строительства, безусловно, на руку девелоперу, так как привлекает внимание потенциальных арендаторов к проекту, повышает его имидж и престижность».

«В ряде отраслей ведущий игрок, арендовавший площадь в данном бизнес-центре, притягивает и своих менее крупных партнеров, — обращает внимание Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Чаще всего такие ситуации происходят в сфере высоких технологий, газовой и нефтяной отрасли».

Еще один несомненный плюс — экономический. Как правило, «якоря» занимают большую площадь и договор подписывают на несколько лет: они ассоциируют свой офис с выбранным бизнес-центром и нечасто меняют место. А это значит, что владелец здания получает гарантированный стабильный арендный доход от значительной части своего бизнес-центра, да еще и на длительный период. «Таким образом, собственник может строить свои планы вместе с «якорем»: например, планировать сроки договоров с остальными арендаторами, — говорит Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. — Условно говоря, он может отдать крупной компании помещения с первого по пятый этаж, а для клиентов на шестом или седьмом этаже будет составлять не столь длинный договор, возможно, даже с правом досрочного расторжения при разумном сроке уведомления. Таким образом, если «якорь» начнет расширяться, у собственника будет возможность отдать ему сопряженные площади, чтобы не упустить ценного клиента».

Кроме того, долгосрочный договор с крупной компанией упрощает девелоперу или собственнику объекта процесс кредитования в банке, так как имя известной компании (условно Соса-Соlа или IBM) может служить дополнительной гарантией. Во всяком случае до кризиса заемщики, имеющие подобные арендные договоры, достаточно быстро получали деньги для развития своих новых проектов.

Также бизнес-центр, поделенный между несколькими якорными арендаторами, более привлекателен для потенциальных институциональных инвесторов. «В большинстве случаев имидж повышает инвестиционную привлекательность и стоимость проекта, — замечает Д. Колокольников. — Ведь покупатель при принятии решения оценивает не только качество здания, но и арендаторов. А подобный «якорь» сулит своему владельцу стабильный доход. Особенно если в этом здании расположено несколько крупных компаний: это придает бизнес-центру солидности по сравнению с аналогичным, но сданным в мелкую нарезку с постоянной ротацией арендаторов».

Наконец, присутствие в офисном центре нескольких крупных клиентов упрощает управление объектом. И, безусловно, не обойтись без якорного арендатора проблемному бизнес-центру — с нестандартным расположением или слишком высокой ценой.

Льготный режим

В целом известные бренды, арендующие площади в здании, существенно повышают ликвидность объекта: этот бизнес-центр оценят на 10% дороже и продать его будет гораздо легче. К примеру, в бизнес-центре во 2-м Звенигородском проезде расположились офисы таких крупных компаний, как «Орифлейм», «Филипс» и «Марс». И наличие известных арендаторов сослужило хорошую службу собственнику здания — оно было продано с существенной премией к первоначальной цене. Поэтому при заключении договора с якорными арендаторами собственники обычно идут на серьезные уступки, особенно если это первый крупный клиент.

В основном «якорям» предоставляют финансовые льготы. В первую очередь это сниженная ставка — скидка может составлять от 5 до 30%. Ее размер зависит от арендодателя: дисконт приближается к максимальному, если у собственника есть обязательства перед банком по сроку заполнения бизнес-центра или же если имидж данного якорного арендатора имеет большое влияние на рынке. Так, компания ТНК BP арендовала 20 этажей бизнес-центра Nordstar Tower по очень выгодной на рынке цене исключительно за счет известности бренда.

Также большое значение имеет статустность самого офисного комплекса. «Если проект удачный, внутри Садового кольца, где офисная недвижимость востребована, — надеяться на большой дисконт не приходится, — сообщает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Если собственник пытается заманить сильного арендатора в отдаленный объект, расположенный за пределами Третьего транспортного кольца, то дисконт может быть существенным».

Помимо финансовой составляющей крупные и известные компании могут рассчитывать на комплекс других приятных бонусов, о которых не преминут попросить: преимущественное право на расширение помещения или продление договора аренды, особые условия для отделки и оборудования своего офиса (например, по собственному проекту), влияние на выбор операторов инфраструктуры. Могут потребовать предоставить им в пользование большее количество машино-мест либо скидку на их аренду, бесплатные гостевые места, что особенно актуально становится именно сейчас в связи с ужесточением наказания и увеличением штрафов за неправильную парковку в Москве до 2500 руб. Могут попросить льготы по оплате услуг провайдеров и даже по обеспечению дизель-генераторами. «Крупному арендатору нередко предоставляют площадку около здания, чтобы он за свой счет разместил на ней дополнительные мощности, — рассказывает Роман Щербак, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer. — Обычным арендаторам подобное не нужно, так как это очень затратные ресурсы, но «якорям» такие преференции дают».

Также приятным дополнением может быть возможность размещения вывески или логотипа арендатора на здании, организация отдельного входа, лифта или ресепшен, отделка части фасада в корпоративном стиле, особые условия корпоративного питания, если осуществить все это позволяют конструктивные особенности бизнес-центра.

По оценкам экспертов, совокупная скидка может достигать 15-25% по сравнению с затратами остальных арендаторов комплекса. Все эти льготы в итоге, конечно же, снижают доходность бизнес-центра. Но после подписания договоров с несколькими арендаторами, как правило, владелец может смело повышать ставки на объекте — переломный момент пройден, что позволяет выйти на запланированный уровень доходности. «Эти дисконты отыгрываются на более поздней стадии, когда здание уже готово и сформирован пул «якорей», — комментирует ситуацию Павел Яншевский, партнер S.A.Ricci. — Мы рекомендуем девелоперам все-таки отводить определенную площадь для базовых клиентов. Если сдавать им 80% помещений бизнес-центра со скидкой, то отыграть дисконт будет невозможно».

Яблоко раздора

При всех бесспорных плюсах «якорей» у них есть один очень большой минус — у подобного центрового игрока больше рычагов влияния на собственника. Настолько, что зачастую владельцы недвижимости могут становиться заложниками таких арендаторов: ведь если «якорь» уходит, в бизнес-центре остается много вакантных площадей, которые нужно будет снова сдавать в аренду. Собственник теряет большую часть денежного потока. Пересдать такое помещение целиком очень сложно, а на раздел его под сдачу уйдет несколько месяцев. При благоприятной конъюнктуре рынка владелец, конечно, быстро заполнит площади, в противном случае он рискует остаться ни с чем. Замену «якорю» найти, как правило, непросто. Понимая это, крупный арендатор нередко начинает вести свою игру, настаивая на тех или иных новых поблажках. В ход могут пойти и прямые угрозы отказа от сделки, разрыва договора, ухода к конкурентам. Конфликты с «якорями» — отдельная история.

До кризиса компания «Вымпелком» планировала снять офис в БЦ Wave Tower и заключила предварительный договор аренды, когда объект находился на раннем этапе строительства. Собственник не успел вовремя сделать ремонт помещений, и «Вымпелком», понимая, что не сможет переехать в запланированные сроки, воспользовался правом выхода из договора. Кроме того, за время строительства потребности компании возросли: вместо 18 тыс. кв. м «Вымпелкому» уже требовалось помещение площадью около 35 тыс. кв. м. Ориентировочно арендная плата по договору составляла 600 долл./кв. м/год, а к моменту ввода здания в эксплуатацию помещение можно было бы сдавать минимум за 850-900 долл./кв. м/год. Таким образом, даже при выплате штрафных санкций собственнику было выгодно расторгнуть договор аренды. Это тот редкий случай, когда арендатору и арендодателю удалось без потерь разрешить конфликт интересов.

Но бывают ситуации куда более пикантные. Один известный бренд до кризиса арендовал по предварительному договору 37 тыс. кв. м в БЦ Nord Star Tower. Арендатор должен был платить ориентировочно по 800 долл./кв. м/год, но после наступления мирового финансового краха за 1 кв. м этого помещения вряд ли кто мог заплатить и 600 долл. Конъюнктура рынка резко изменилась, потенциальный «якорь», нарушив условия договора, так и не въехал в новый офис.

Еще один пример — история взаимоотношений собственника БЦ Gorky Park Tower и известной телекоммуникационной компании, которая арендовала в бизнес-центре основную часть площадей. «Для организации офиса этой компании мы согласно их проекту отделали помещения в нашем здании, — рассказывает представитель собственника. — Причем они попросили отделку экономкласса, что немного странно для компании известного мирового бренда. Хоть это и противоречило классу нашего здания, мы согласились на их условия, поскольку клиент взял в аренду несколько этажей сроком на пять лет и в дальнейшем обещал арендовать эти помещения. Помимо этого мы предоставили также существенные скидки по арендной плате».

Через некоторое время после подписания договора в компании полностью сменилось руководство, которое исповедовало политику экономии, в том числе за счет увольнения персонала и сокращения издержек на аренду. Сначала они сдали один из своих этажей в субаренду, а потом полностью от него отказались.

«Затем руководство этой компании попросило нас существенно снизить арендную плату, мотивируя это тяжелым финансовым положением, — продолжает рассказ представитель собственника. — Переговоры не привели к взаимопониманию, клиент принял решение разорвать договорные отношения».

Поскольку договор аренды был расторгнут досрочно, то возник вопрос о предусмотренных компенсациях. Но не тут-то было. Некогда крупный и многообещающий арендатор вопреки заключенному соглашению потребовал возврата обеспечительного платежа, отказался приводить помещение в первоначальное состояние (планировка была довольно специфичной, спроектирована под технологические нужды клиента), потребовал возврата не зачтенной части аванса. Переговоры проходили в течение продолжительного времени и кончились тем, что обе стороны подали друг на друга в суд: арендатор предъявил иск о взыскании с собственника суммы обеспечительного платежа и аванса, арендодатель — иск о взыскании арендной платы и штрафных санкций за просрочку возврата помещений. В итоге суд принял сторону собственника бизнес-центра и взыскал все положенные штрафные санкции.

Вот и получается, что, с одной стороны, крупный арендатор — это долгосрочные отношения и стабильный денежный поток, а с другой — потенциальный источник проблем. Конечно, откровенно скандальных историй на рынке немного. Хотя большая часть из них, безусловно, решается за закрытыми дверями. Чаще всего собственник и арендатор бизнес-центра все-таки договариваются. Тем более что «якоря» — это, как правило, компании с громкими именами, которые дорожат своей репутацией. Да и собственнику важен имидж бизнес-центра, дабы финансовые потоки от аренды не уменьшались.

Commercial Real Estate, № 17 (192)

Елена Степанова, Партнер Capital Legal Services

Не секрет, что правильный подбор якорей - один из ключевых факторов успешности и привлекательности всего ТЦ. Не является это секретом и для самих якорных арендаторов. Они знают себе цену и, несмотря на активное сопротивление девелоперов, максимально используют свое привилегированное положение при согласовании условий аренды. Так что даже при большом желании сменить якоря на объекте совсем непросто.

Помимо низкой арендной платы, девелоперам часто приходится соглашаться и на другие условия: детализированные требования якорей к состоянию и техническим характеристикам арендуемых помещений, создание максимально комфортных условий при выполнении отделочных работ в помещениях,более сбалансированную ответственность сторон в случае нарушения договора аренды. Зачастую якорный арендатор также добивается запрета на открытие магазинов, составляющих конкуренцию якорю, как в торговом центре, в котором расположены арендуемые помещения, так и в близлежащих торговых центрах, принадлежащих девелоперу.

Особое внимание при обсуждении арендных условий якорные арендаторы уделяют основаниям для расторжения договора аренды. Подход сторон к согласованию этого вопроса во многом продиктован их обоюдной заинтересованностью друг в друге, в сохранении партнерских отношений в течение всего срока действия договора аренды. Досрочное расторжение договора крайне не выгодно ни якорю, который вложил значительные средства в отделку помещения, ни арендодателю, вынужденному искать нового оператора, не получая в течение довольно длительного периода поиска дохода от пустующего помещения.

Кроме того, расставание с якорным арендатором снижает общий приток посетителей в торговый центр, приводит к снижению выручки у других арендаторов и, как следствие, к сокращению арендных платежей, зависящих от величины товарооборота.

Такая взаимная заинтересованность в стабильности арендных отношений оборачивается тем, что на практике в договорах аренды, подписываемых с якорными арендаторами, количество оснований для досрочного расторжения контракта сведено к минимуму. Как правило, они ограничиваются лишь наиболее серьезными нарушениями договорных обязательств, такими как: невнесение арендной платы, уклонение от передачи или приемки помещений в аренду, нецелевое использование площадей, наличие в помещениях недостатков, препятствующих их использованию, причинение вреда.

Девелоперы и якоря обычно не удовлетворяются минимизацией оснований для одностороннего расторжения договоров аренды. В случае с якорными арендаторами на практике довольно часто включается оговорка, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только, если основания для его расторжения не устраняются виновной стороной в течение определенного срока. В результате включения в договор аренды описанных выше условий вероятность одностороннего расторжения договора аренды планомерно стремится к нулю, что полностью отвечает интересам обеих сторон.

Закон в помощь

Тем не менее, никто не застрахован от ситуаций, при которых у арендодателя может возникнуть объективная потребность в досрочном расторжении договора аренды с якорным арендатором. Причины могут быть разнообразными.

Известны случаи, когда отдельные девелоперы, стремясь привлечь определенного якоря в торговый центр, соглашались на крайне низкую арендую плату. В результате инвестиции собственников в проект оказывались неокупаемыми или окупались в течение чрезмерно долгого срока. После того, как якорные арендаторы не соглашались добровольно пересмотреть арендную плату, у владельцев не оставалось другого разумного выхода, кроме как добиваться расторжения договоров аренды.

В некоторых случаях девелопер изначально допускал ошибку в выборе якоря, который не обеспечивал требуемый поток посетителей. Логичным выходом из указанной ситуации собственник видел в расторжении договора аренды с ним и поиске нового якоря. Так, известен пример, когда в одном из московских торговых центров на смену магазина «Рамстор» пришел гипермаркет «АШАН», в результате чего количество посетителей торгового центра заметно увеличилось.

Наконец, якорный арендатор может вести себя недобросовестно и нарушать условия договора. При определенной критической массе нарушений даже у самого терпеливого арендодателя может возникнуть стойкое желание расторгнуть с ним договор. При возникновении проблемных случаев арендодатель нередко с удивлением обнаруживает, что заключенный договор аренды не предусматривает оснований для разрыва контракта, которые подходили бы к его ситуации. В таких обстоятельствах у девелопера остается последняя надежда - попробовать найти основания для расторжения договора аренды непосредственно в действующем гражданском законодательстве.

Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, как по предусмотренным в нем основаниям, так и при существенном изменении обстоятельств или при существенном нарушении стороной условий договора.

При этом существенное изменение обстоятельств и существенное нарушение стороной условий договора дают девелоперу право расторгнуть договор аренды исключительно в судебном порядке, для чего необходимо доказать суду как сам факт наличия имеющихся нарушений, так и их существенный характер.

Под существенным изменением обстоятельств закон понимает возникновение ситуаций, которые не могли быть разумно спрогнозированы стороной, заинтересованной в расторжении договора, и которые являются настолько нежелательными для этой стороны, что она никогда бы не заключила договор или заключила бы его на существенно отличающихся условиях, если бы могла предсказать наступление подобных обстоятельств.

Однако девелоперу, вряд ли, стоит рассчитывать, что суд расценит, например, его просчеты в определении размера арендной платы в качестве существенного изменения обстоятельств.

Согласно сложившейся судебной практике девелопер, будучи лицом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, должен разумно предвидеть изменение любых финансовых показателей, влияющих на его заинтересованность в заключении и исполнении договора аренды. В настоящее время существует множество судебных прецедентов подобного рода в области аренды коммерческой недвижимости.

Под существенным нарушением договора закон понимает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве таких нарушений в Гражданском кодексе РФ указаны следующие: использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества арендатором, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, являющегося обязательным для него.

Тем не менее, даже наличие одного из вышеперечисленных нарушений не означает гарантированного расторжения договора аренды. Так, законом предусмотрено, что право на расторжение договора аренды может возникать у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае устранения нарушения, а арендатор и сам не заинтересован в расторжении, дальнейшее расторжение договора невозможно.

Непривлекательный якорь

Однако даже соблюдение указанной претензионной процедуры вовсе не означает, что договор будет непременно расторгнут. Дело в том, что суды учитывают многие нюансы, позволяющие им оценить существенность нарушения.

Известен случай, когда якорный арендатор, открывший магазин «ТЕХНОСИЛА», более сорока раз задерживал внесение арендной платы. Несмотря на это, суд отказался считать такое нарушение существенным, поскольку арендатор погасил возникшую задолженность до момента обращения арендодателя в суд. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано.

В другом случае сторонами был заключен договор аренды помещений под магазин «Перекресток», в котором стороны определили, что арендуемые площади предназначены для размещения продуктового магазина. Ввиду того, что якорный арендатор начал продавать в арендуемых помещениях непродовольственные товары и игнорировал требования собственника о прекращении подобной деятельности, тот обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием помещений. Тем не менее, суд посчитал, что продажа непродовольственных товаров в помещениях, предназначенных для размещения продуктового магазина, не противоречит назначению помещений, поскольку согласно деловой практике в продуктовых магазинах могут продаваться также и непродовольственные товары.

Еще сложнее складываются дела у девелопера при обращении в суд за расторжением договора, если якорный арендатор допускает нарушения, прямо не поименованные в законе в качестве существенных нарушений. В практике был случай, когда арендодатель и якорный арендатор магазин «ДИКСИ» установили в договоре аренды запрет на продажу детских игрушек. После того, как арендатор начал продавать детские игрушки в арендуемых помещениях и не реагировал на требования арендодателя устранить подобное нарушение, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Однако суд посчитал данное нарушение несущественным, ввиду того, что ни в законе, ни в договоре аренды оно не определено в качестве существенного, а также ввиду того, что арендодатель не предоставил убедительных доказательств обратного.

Еще меньшую вероятность успеха имеют исковые требования, основанные на нарушении обязательства, описание которого в договоре выполнено с помощью оценочных критериев.

Так, однажды арендодатель обратился в суд за расторжением договора аренды на основании нарушения якорным арендатором магазином «ДИКСИ» обязательства по поддержанию «привлекательного внешнего вида» арендуемых помещений. Суд, отказав в удовлетворении иска, отметил, что критерии привлекательности внешнего арендуемых помещений носят оценочный характер и что негативная оценка арендодателем или третьими лицами внешнего вида арендуемых помещений не свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.

Тяжелый случай

Сложившиеся в деловой практике подходы девелоперов и якорных арендаторов к согласованию условий договора аренды о его расторжении, а также практика применения судом норм о расторжении договора аренды делают расторжение договора аренды крайне затруднительным для девелопера.

Для того чтобы сделать более реальным одностороннее расторжение договора аренды девелопером, на стадии согласования арендных условий рекомендуется определить четкий перечень всех нарушений, являющихся существенными для арендодателя и добиваться указания всех этих нарушений в качестве оснований для расторжения договора аренды. Также не будет лишним указать, что перечисленные в договоре аренды существенные нарушения, допускаемые арендатором, дают девелоперу право прекратить договор аренды без обращения в суд путем отказа от исполнения договора. Кроме того, следует избегать каких-либо оценочных категорий при описании существенных нарушений, дающих право на расторжение договора.

Вне зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, прекращение отношений с якорным арендатором в любом случае приводит к существенным финансовым потерям обеих сторон. Чтобы свести вероятность подобных потерь к минимуму, собственнику следует с максимальной осмотрительностью относиться как к выбору якорного арендатора для торгового центра, так и к разработке положений договора аренды с ним, поскольку именно детальнейшая проработка всех юридических и экономических аспектов является главной предпосылкой долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества арендодателя с якорным арендатором.

Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.

Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.

Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.

Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.

После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.

Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.

Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.

Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.

За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.

Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».

В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.

Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.

Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.

В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.

Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.

«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.

По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.

Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.

Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».