Ortak mülk. Ortak ortak mülkiyet hakkı. Eşlerin ortak mülkiyeti. Eşlerin ortak mülkiyeti ile ortak mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Pay kavramı ve sahiplerinin paylarının tanımı. Ortak mülkiyet hakkının içeriği. Ortak mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımı. Ortak mülkün elden çıkarılması. Meyvelerin, ürünlerin ve ortak mülkiyetin kullanımından elde edilen gelirin dağıtımı.

Mülk bakım giderleri.

1. Hisse kavramı.

Paylı mülkiyet hakkı, aritmetik olarak ifade edilen bir kategoridir (örneğin, miras alınan mülkün mülkiyet hakkının %50'si veya bir dairenin mülkiyet hakkının 1/3'ü). Ortak mülkiyete ait bir nesne her zaman tektir (bölünemez). Dolayısıyla, ortak mülkiyetteki her ortak malik, tüm ortak mülkiyetin öznel mülkiyet hakkında bir paya sahiptir, ancak ortak mülkiyetin bir kısmı üzerinde bireysel mülkiyet hakkına sahip değildir.

Açıklayıcı örnek: Üç kişinin ortak mülkiyetinde 3000 m2 alana sahip üç katlı bir bina bulunmaktadır. M; ortak maliklerin payları eşittir (yani binanın mülkiyetinin 1/3'ü); ortak sahiplerin her biri (aralarındaki anlaşmaya göre) 1000 m2 alana sahip bir kat kullanır. m. Binanın üçüncü katının yıkıldığını varsayalım. Artık 2000 m2 alana sahip iki katlı bir bina mülkiyet nesnesi olarak kalıyor. m ve her ortak malikin payı, daha önce olduğu gibi, binanın mülkiyetinde 1/3 olarak kaldı. Örneğimizde üç gayrimenkul nesnesi varsa - bir binanın üç katı ve her katın kendi sahibi varsa, o zaman bir katın yıkılması belirli bir kişinin mülkiyet haklarını sona erdirir ve haklarının kapsamını etkilemez. diğer iki katın sahipleri.

Haktaki pay, mülkiyet hakkının bölünmesi anlamında anlaşılamaz (“sübjektif bir hak parçalara bölünemez: ya vardır ya da yoktur”).

Dolayısıyla hukuki açıdan bakıldığında, “mülkiyet payı, ortak sahiplerden her birinin (diğerlerine göre) ortak şeye sahip olma, kullanma ve elden çıkarma konusundaki hak ve yükümlülüklerinin kapsamıdır.”

(B.M. Gongalo, T.I. Illarionova, V.A. Pletnev)

2. Ortak maliklerin paylarının belirlenmesi.

Genel kural olarak ortak maliklerin payları eşit kabul edilir. Bu, aritmetik ifadede birinin (%100) ortak sahip sayısına bölünmesi anlamına gelir - dolayısıyla, örneğin iki ortak sahibin her birinin payı %50'ye eşit olacaktır; on altı ortaktan her birinin payı %50'ye eşit olacaktır. ortak sahipler 1/16'ya eşit olacaktır. Bu durumda ortak mülkiyetteki artış (azalış), hisse büyüklüğünde bir değişiklik gerektirmez.

Her bir ortak malikin hisse büyüklüğünün farklı olması durumunda, hisselerin eşitliği ilkesinden sapma meydana gelir:

Veya kanuna göre belirlenir (örneğin, bir tarafın bir anlaşmadaki payının büyüklüğü) ortak faaliyetler depozitonun parasal değerine göre belirlenir - bkz. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1042'si);

Veya tüm ortak sahiplerin mutabakatı ile kurulmuştur.

Böylece, bir anlaşma, ortak sahiplerin her birinin ortak mülkiyetin oluşumuna ve artmasına katkısına bağlı olarak hisselerin belirlenmesi ve değiştirilmesine ilişkin bir prosedür oluşturabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 245. maddesinin 2. fıkrası).

Ortak sahiplerden birinin masrafları kendisine ait olmak üzere ortak mülkte yaptığı ayrılmaz iyileştirmeler (örneğin, bir evin genişletilmesi, bir arabanın motorunun değiştirilmesi vb.) bu ortak payında bir artışa yol açabilir. -yalnızca bir durumda mal sahibi - iyileştirmelerin aşağıdakilere uygun olarak yapılmış olması durumunda yerleşik düzen ortak mülkiyetin kullanımı (yani, diğer tüm ortak sahiplerin bu durumda hisselerin boyutunu değiştirmeye yönelik açık veya zımni rızasıyla). Hisse büyüklüğünde bir değişiklik sağlanmazsa, ortak mülkte ayrılmaz iyileştirmelerin uygulanmasına ilişkin maliyetlerin bir kısmının kalan ortak sahiplere orantılı olarak tahsis edilmesi mümkündür (ancak yalnızca hükümlerin uygulanması için gerekçelerin olması durumunda). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun sebepsiz zenginleşmeye ilişkin 60. Bölümü). Ayrılmaz iyileştirmeler, ortak mülkiyetin sürdürülmesi ve muhafaza edilmesi maliyetlerinden ayrılmalıdır (bu paragrafın 3. paragrafının "d" alt paragrafına bakınız). Ortak mülkiyetteki ayrılabilir iyileştirmeler, bunları yapan katılımcının mülkiyetine geçer, yani ortak mülkiyetteki mülkte bir artış oluşturmaz. Aksi takdirde, ortak maliklerin anlaşmasıyla sağlanabilir (örneğin, iyileştirmeyi yapan ortak malikin payının arttırılması veya orantılı tazminat ödenerek hisselerin korunması ve diğer seçenekler).

a) ortak mülkiyetteki ortak mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımı;

b) ortak mülkiyetteki ortak mülkün elden çıkarılması;

c) meyvelerin, ürünlerin ve mülkiyetin ortak mülkiyette kullanımından elde edilen gelirin dağıtımı ve

d) ortak mülkiyetteki mülkün bakımına ilişkin harcamaların dağıtımı.

(a) Ortak mülkiyette ortak mülkiyete sahip olmak ve kullanmak.

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 247'si, mülkün ortak mülkiyette mülkiyeti ve kullanımı, tüm ortak sahiplerin mutabakatı ile, yani oybirliğiyle gerçekleştirilir.

Ortak mülkiyetin yönetimine ilişkin usul çoğunluk oyuna değil, oybirliği ilkesine dayanmaktadır.

(İşletim Sistemi Ioffe)

Her ortak malikin ortak mülkiyete sahip olma ve kullanma yetkilerinin kapsamını belirlemeye yönelik kılavuz, hisse büyüklüğüdür.

Ortak mülkiyete sahip olma ve kullanma prosedürü farklı olabilir:

1) mülkiyetin bir bütün olarak ortak mülkiyeti ve kullanımı;

2) ortak mülkün bir kısmının mülkiyeti ve kullanımı;

3) tazminat almak.

Mülkiyete sahip olma ve kullanma prosedürü, amacının yanı sıra, ortak mülkiyetin ayrı bir bölümünün özerk mülkiyeti ve kullanımının mümkün olup olmadığına bağlıdır. Bu nedenle, bir konut binası (apartman dairesi) için, mülkiyet ve kullanımın niteliği, belirli bir mülkün belirli bir sahibine sağlanmasını gerektirir, ancak örneğin bir araba ile ilgili olarak, bu aslında yalnızca bir kullanım programı (sırası) olabilir. .

Ortak mülkiyetin bir kısmı mülkiyet ve kullanım amacıyla ayrıldığında, mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı elbette sona ermez. Mülkün ayrı bölümleri her zaman sahiplerinin sahip olduğu hisselere karşılık gelmeyebilir.

Arbitraj uygulaması

s. "b" Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Genel Kurulunun 10 Haziran 1980 tarihli Kararının 6. maddesi N 4 "Bir konut binasının ortak mülkiyetinde katılımcılar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların mahkemeler tarafından değerlendirilmesine ilişkin bazı uygulamalar hakkında. "

Ortak paylı mülkiyete katılanlar arasındaki bir anlaşma, mülkün yalnızca bir kısmının mülkiyeti ve kullanımı için sağlanmasını ve geri kalanlara kendi paylarına karşılık gelen tazminat ödenmesini (bunun mümkün olup olmadığına bakılmaksızın) öngörebilir. mülk).

Tazminat, mülkün bulundurulması ve kullanılması için sağlanması yerine, sürekli para ödemesi veya başka bir mülkün teslimi anlamına gelir. Söz konusu tazminatın ödenmesi (ihracı), hissenin geri alınmasını gerektirmez. Bu tazminatın, ortak mülkiyet hakkındaki bir payın kaybına yol açan tazminattan ayrılması gerekir (bkz. bu bölümün 5. paragrafının 2-5. paragrafları).

Ortak sahipler arasında anlaşmaya varılamaması durumunda, mülk sahibi olma ve kullanma prosedürü, ortak sahiplerden herhangi birinin talebi üzerine mahkeme tarafından belirlenir. Bu durumda, mahkemede, her ortak malikin, ortak mülkün kendi payına göre bir kısmına sahip olma ve kullanma hakkına sahip olması gerekir. Ve ancak mülkün bir kısmını ayırmak mümkün değilse, ortak malik mahkemede mülkün sahibi olan ve onu kullanan diğer ortak maliklerin kendisine uygun tazminat ödemesini talep etme hakkına sahiptir.

Arbitraj uygulaması

Paragraf 2 s.37 Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi ve Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurullarının 1 Temmuz 1996 tarih ve 6/8 sayılı Kararı “Medeni Kanun'un birinci bölümünün uygulanmasına ilişkin bazı konular hakkında Rusya Federasyonu'nun."

(b) Ortak mülkiyetteki ortak mülkün elden çıkarılması.

Sanatın 1. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246'sı, tüm mülklerin, yani ortak mülkiyet hakkına konu olan şeyin elden çıkarılması, hisselerin büyüklüğüne bakılmaksızın tüm ortak sahipler tarafından yalnızca oybirliğiyle gerçekleştirilir. .

Oy birliği sağlanmazsa ortak mülkiyetin elden çıkarılması imkansızdır - bu konudaki anlaşmazlıklar mahkemenin yetkisi dahilinde değildir.

Bu bağlamda, ortak mülkiyetin elden çıkarılması ile bu mülkün ortak mülkiyetindeki payların elden çıkarılması arasındaki ayrım özellikle önem kazanmaktadır. Yalnızca hisselerin elden çıkarılması, diğer ortak sahiplerin rızası olmadan, sahiple birlikte bireysel olarak bağımsız olarak gerçekleştirilir (bkz. bu bölümün 4 § 3 paragrafı).

(c) Meyvelerin, ürünlerin ve mülkiyetin ortak mülkiyette kullanımından elde edilen gelirin dağıtımı.

Meyveler, ürünler ve ortak mülkiyetin kullanımından elde edilen gelirler, hem kullanım hakkının kullanılması hem de ortak mülkiyetin elden çıkarılması sonucunda elde edilen her şeydir.

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 248'i uyarınca, mülkün kullanımından elde edilen her şey ortak mülkiyetin bir parçası haline gelir, yani ortak mülkiyet, hisseler değiştirilmeden artırılır. Varsayılan olarak, meyveler, ürünler ve ortak mülkiyetin kullanımından elde edilen gelir dağıtıma tabidir - daha sonra, ortak sahipler arasında bir anlaşma ile aksi belirtilmedikçe, ortak sahipler arasında hisseleri oranında dağıtılır.

(d) Ortak mülkiyetteki mülkün bakımına ilişkin harcamaların dağıtımı.

Ortak mülk sahipleri ortak mülkiyetin bakım yükünü müştereken üstlenirler. Ortak mülkün bakımına ilişkin harcamalar aşağıdakilere ayrılır:

a) kamu hukuku niteliğindeki harcamalar (vergiler ve mülkle ilgili diğer zorunlu ödemeler);

b) özel hukuk niteliğindeki harcamalar (mülkün bakım ve depolama maliyetleri).

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 249'u, her ortak sahip, ortak mülkün bakım masraflarına kendi payı ile orantılı olarak katılmakla yükümlüdür. Bu kural zorunludur, ancak özel hukuk niteliğindeki giderlerin ortak maliklerin anlaşmasıyla farklı şekilde dağıtılabileceği açıktır.

Özel hukuki harcamalar, bu harcamaları hangi ortakların yaptığına ve diğerlerinin bu harcamaları yapmak için rızasının alınıp alınmadığına bakılmaksızın tüm ortak sahipler arasında yeniden dağıtılır. Ancak, ortak mülkiyetin sürdürülmesi ve muhafaza edilmesinin maliyeti gerekli (yani haklı ve kaçınılmaz) olmalıdır. Aksi takdirde, masrafların ortaya çıkma riski, tazminatsız olarak bunları yapan ortak maliklere ait olur.

Tıpkı ortak mülkiyet gibi, ortak ortak mülkiyet de bu durumda aynı mülkün aynı anda ve müştereken birden fazla kişiye ait olmasıyla karakterize edilir. Ancak ortak paylaşılan ve ortak ortak mülkiyet arasında, hem sahiplerin yetkilerinin içeriği açısından hem de ortak mülkiyet altında ilişkilerin ortaya çıkma gerekçeleri açısından önemli farklılıklar vardır.

Yetkilerin içeriğindeki farklılık, ortak mülkiyetteki katılımcıların ortak mülkiyet hakkında paya sahip olması, ortak mülkiyetteki katılımcıların ise bir bütün olarak ortak mülkiyette eşit haklara sahip olması, ancak hiçbirinin ortak mülkiyet hakkına sahip olmamasıyla ortaya çıkar. aynı mülkiyet hakkına ortaktır. Karşılık gelen paylaşımlar yalnızca bölümleme veya tahsis sırasında en son tahsis edilir. Ancak, ilk olarak, mülkiyet hakkı kapsamında değil, mülkte gerçek bir pay tahsis edilir ve ikinci olarak, bölünme veya tahsis sonucunda, ortak ortak mülkiyet kapsamındaki ilişkiler ya tamamen veya belirli bir katılımcı için sona erdirilir. . Ortak mülkiyet olduğu sürece hisse bilmez. Ortak mülkiyetin temel hukuki özelliği, paysız olmasıdır.

Müşterek mülkiyetin mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılması tüm katılımcılar tarafından gerçekleştirilir. Aralarındaki anlaşmada aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyete müştereken sahiptirler ve kullanırlar. Ortak mülkün elden çıkarılması için bir işlem yapılırken, ortak maliklerin zorunlu rızası gereklidir. Yasanın, mülkiyet ve kullanıma “ortak” ve tasarrufa “rıza yoluyla” atıf yapması önemlidir. Ortak mülkiyete katılanların ortak amaç ve çıkarlara sahip bir aile veya aile-işçi topluluğu oluşturması nedeniyle, aralarında anlaşmalar yapılmaz, ancak yapılabilir. "Tüm katılımcıların mutabakatı ile" bir emir, bir anlaşmanın varlığını varsayar veya bir anlaşmaya sahip olduğu varsayılır.

Ortak mülkiyetteki katılımcıların her biri, tüm katılımcıların anlaşmasında aksi belirtilmedikçe, ortak mülkün elden çıkarılmasına yönelik işlemlere girebilir. Örneğin, böyle bir hak katılımcılardan yalnızca birine verilebilir ve diğerleri ona vekaletname verir.

Ortak ortak mülkiyetteki katılımcılardan birinin ehliyetsiz olması, kısmen veya kısmen ehliyetsiz olması durumunda, onun katılımıyla işlem yaparken hak ve çıkarlarını korumak için kanunla belirlenen özel şartlara uyulmalıdır. Bu nedenle, bu konutu kullanma hakkına sahip olan reşit olmayanların (eski sahipleri de dahil olmak üzere sahipleri, ortak sahipleri veya mülk sahiplerinin aile üyeleri olup olmadıklarına bakılmaksızın) yaşadıkları özelleştirilmiş konutlarla ilgili işlemler için vesayetten önceden izin alınması gerekmektedir. ve vesayet makamlarına ihtiyaç vardır. Bu kural aynı zamanda, özelleştirme sırasında bu mülkün sahibiyle eşit haklara sahip olması durumunda, reşit olmayan birinin yaşamadığı konut binaları için de geçerlidir.

Ortak mülkiyete katılanlardan biri, gerekli yetkilerin yokluğunda ortak mülkiyeti elden çıkarmak için bir işlem yapmışsa, diğer katılımcıların talebi üzerine, ancak diğer tarafın kanıtlanması durumunda geçersiz ilan edilebilir. işlemin bunu bildiği veya bilmesi gerektiği. Bu işlem, ispat yükünün işlemin geçersiz ilan edilmesini gerektiren tarafa ait olması durumunda itiraz edilebilir.

Ortak ortak mülkiyete ilişkin yasal rejim aşağıdaki durumlarda geçerlidir: bireysel türler Medeni Kanun veya diğer kanunlar uyarınca ortak mülkiyet aksini öngörmemektedir. Böylece, Sanatın 3. paragrafında yer alan hükümlerin gelişimi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 253'ü ve esasen Sanatın 2 ve 3. paragraflarında çoğaltılmıştır. RF IC'nin 35'i, eşlerden birinin gayrimenkulü elden çıkarmak için bir işlemi ve noter onayı ve (veya) tescili gerektiren bir işlemi tamamlamasını sağlar. kanunla kurulmuş Bunun için diğer eşin noter onaylı muvafakatnamesinin alınması gerekmektedir. Böyle bir rızanın bulunmaması durumunda diğer eş, bu işlemin tamamlandığını öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği günden itibaren bir yıl içinde mahkemeden işlemin geçersiz ilan edilmesini talep etme hakkına sahiptir.

Eşlerin ortak ortak mülkiyeti

Eşlerin ortak mülkiyeti ancak tescil sırasında ortaya çıkar. Gerçek aile hayatı Uzun vadede bile, ancak evliliğin uygun şekilde tescili olmadan, mülkün ortak mülkiyeti yaratmaz. Bu gibi durumlarda, ortak emek veya fon yoluyla bir mülk edinen kişiler arasında ortak mülkiyet ortaya çıkabilir. Bu durumlarda mülkiyet ilişkileri yalnızca medeni kanunla düzenlenecektir.

Eşlerin ortak gelirlerinden elde edilen taşınır ve taşınmazlar ortak mal olarak kabul edilir. Bunlar eşlerden birine devredildiği andan itibaren ortak mülkiyet haline gelir. Dolayısıyla eşlerden biri üçüncü bir kişiden mal edindiğinde, diğer eş de bu şeyin mülkiyetini kazanır.

Eşlerin ortak mülkiyet hakkı, evlilik süresince evi idare eden, çocuklara bakan veya diğer geçerli sebeplerden dolayı bağımsız geliri olmayan eşe de aittir. Diğer geçerli sebepler arasında hastalık, askerlik hizmeti ve diğer durumlar sayılabilir.

Tüm mülkler evlenmeden önce yıkandım miras yoluyla veya bir hediye anlaşması veya başka bir şekilde alınanların yanı sıra ücretsiz işlemler, Ve kişisel eşyalar Mücevherat ve lüks eşyalar hariç olmak üzere her eşin mülkiyetindedir. Öte yandan, evlilik sırasında diğer eşin ortak mülkü pahasına söz konusu mülke yatırım yapılmışsa ve bu da mülkün değerini önemli ölçüde artırmışsa, her eşin mülkü ortak mülk olarak sınıflandırılabilir. Ancak, bu kural yalnızca eşler arasındaki anlaşmada aksi belirtilmediği takdirde geçerlidir (RF IC'nin 7. ve 8. Bölümleri).

Eşlerin ortak mallarına haciz konusu, eşlerden yalnızca birinin veya her ikisinin de borca ​​taraf olmasına göre çözümlenir. Eşlerden birinin borcundan söz ediyorsak, bu durumda geri alma ancak kendisinin ayrı mülkiyetinde bulunan mallara ve ortak maldaki payına uygulanabilir. Ancak her iki eş de yükümlülüğün tarafı olarak tanınabiliyorsa, o zaman geri kazanım hem her birinin ayrı ayrı sahip olduğu mülklere hem de ortak mülklere uygulanabilir (RF IC'nin 9. Bölümü).

Bir köylü (çiftlik) işletmesinin üyelerinin ortak ortak mülkiyeti. Mevcut mevzuata uygun olarak, bir köylü (çiftlik) işletmesinin mülkü şu şekilde sınıflandırılmaktadır: ortak ortak mülkiyet. Ancak bu kural belirleyicidir: bir çiftliğin üyeleri arasındaki bir anlaşma, çiftliğin mülküne ilişkin farklı bir mülkiyet rejimi oluşturabilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, köylü çiftliğine kimin üye olabileceğini belirlememektedir.

Sanatın 2. paragrafında. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 257'si, bir köylü çiftliğinin ne tür mülklere ortaklaşa sahip olduğunu belirler. Ancak burada verilen formülasyonlar aynı zamanda birçok soruyu da gündeme getiriyor. Örneğin “bu çiftliğin mülkiyeti için sağlanmıştır” ifadesi ne anlama geliyor? arsa"? Daha önce yürürlükte olan mevzuata göre, çiftliğin üye sayısı dikkate alınarak bir arsa sağlandı, ancak yine de bunun için bir devlet arazi kanunu (sertifikası) vb. bu arsanın aile-işçi birliği olarak çiftliğe özel olarak sağlandığı, ancak mülkün kafaya kayıtlı olduğu gerçeğinden yola çıkıyoruz? Muhtemelen böyle bir yorum, özellikle eski kollektif çiftçiler ve devlet tarım işçileri tarafından, yani çiftliğe kendi arazi paylarıyla giren kişiler tarafından oluşturulan köylü çiftlikleri için prensipte kabul edilebilir. Bize göre önceki mevzuat, bu kişileri köylü ekonomisine girdikten sonra haksız yere toprak haklarından mahrum bırakıyordu. Eğer onları toprağın ortak (ya da ortak) mülkiyetine katılanlar olarak tanırsak, o zaman adalet yeniden tesis edilecektir.

Mülkiyet tek, ortak veya ortak olabilir. Bu formların her biri, insanların mülkiyeti kendilerine kaydederken hiç düşünmedikleri özel yasal sonuçlar doğurur. Paylaşılan veya ortak mülkiyeti kaydederken özellikle beklenmedik bir durumdur. Bunlar sadece farklı isimler değil, aynı zamanda farklı kaderşeyler, gayrimenkuller ve hatta sahipleri.

Anlaşmazlıklar genellikle konutların, evlerin ve yazlık evlerin ortak sahipleri arasında ortaya çıkar. Bu kurumlar arasındaki farkları anlamak ve nihai sonuç konusunda tam farkındalıkla hareket etmek için gayrimenkulün ortak ve hisseli mülkiyeti arasındaki farktan daha detaylı bahsetmek gerekir.

Ortak ve paylaşılan mülkiyetin işaretleri

Mülkiyet hakkı, mülkünüzü herhangi bir şekilde elden çıkarmanıza, sahip olmanıza ve kullanmanıza olanak tanır. yasal olarak. Bu bir avukat için temel bir tanımdır. Bununla birlikte, yalnızca tek malik kendisine ait olanı nispeten serbestçe elden çıkarabilir. Yasa koyucular, ortak ve müşterek mülkiyet için bir takım kısıtlamalar getirmiştir. Ancak bunlar hakkında konuşmadan önce bu terimlerin ne anlama geldiğini bulmamız gerekiyor.

Öncelikle bu kavramların ortak noktalarından bahsedelim. Bu mülkiyet rejimleri geneldir, yani mülkün birden fazla sahibi olduğunu varsayarlar. Ortak mülkiyet, niteliği ve amacı değişmeden aynen bölünemeyen, bölünemeyen şeylerde kayıtlıdır. Örneğin bir arabayı veya bir daireyi parçalara ayıramazsınız, bu sadece kağıt üzerinde yapılabilir. Sahiplerinin sayısı ne olursa olsun ya tek bir şey olarak kalmaya devam edecekler ya da kullanılmaları imkansız hale gelecekler.

Gayrimenkulün ortak mülkiyetinin anlamı adından da kısmen anlaşılmaktadır: Mülk, her birinin kendi sahibi olan hisselere bölünmüştür. Mülkü yalnızca bu payın sınırları dahilinde serbestçe elden çıkarma hakkına sahiptir. Hissedarlar her şeyin kaderini ancak ortak mutabakatla belirlemelidir. Çok küçük bir payın sahibi diğer ortakların kararına katılmasa dahi bunu engelleme hakkına sahiptir. Paylaşılan mülkiyet hem taşınmaz hem de taşınır eşyaları içerebilir. Ancak daha sıklıkla apartmanlar, evler ve diğer konutlar için ortak mülkiyet kayıtlıdır.

Ortak mülkiyet aynı zamanda mülkün birden fazla sahibinin olduğu, ancak hiç kimsenin hissesinin olmadığı anlamına gelir. Herkes her şeyin sahibidir. Ayrıca bir bütün olarak hareket ederler: Birlikte kullanırlar ve en önemlisi, edindiklerini birlikte yönetirler. Ortak sahiplerden hiçbiri, kendi takdirine bağlı olarak, bu mülkü satma, ipotek etme, bağışlama veya bu mülkle ilgili başka herhangi bir şey yapma hakkına sahip değildir. Ortak malikin onayı olmadan işlemin gerçekleştirilmesi mümkün değildir.

Kanun ortak mülkiyeti şu şekilde değerlendirmektedir:

• eşlerin evlilik sırasında edindiği mülkler (varsayılan olarak, yani eşler farklı bir rejim seçmezlerse);
• çiftlik/köylü mülkü (aynı zamanda varsayılan olarak).

Bir dairenin ortak ve ortak mülkiyeti arasındaki temel farklar

Anlamak önemli farklılıklar Bu mülk sahipliği seçenekleri arasında tabloya bakarak karar vermeniz daha kolay olacaktır.

Eşlerin yapabileceği en iyi şey nedir?

Daha önce de belirttiğimiz gibi evli vatandaşların hiçbir şey yapmaması durumunda edindikleri mallar eşlerin malı sayılacaktır. İstenildiği takdirde yeniden ortaklık olarak tescil ettirilebilir. Ancak bunu yapmadan önce bu adımın artılarını ve eksilerini göz önünde bulundurmanız gerekir.

Ortak mülkiyeti hisselere bölmeyi kabul ederken, evlilik partnerleri, eşlerinin yaşam alanının kendilerine ait kısmındaki manipülasyonlarını kontrol etmenin kendileri için daha zor olacağını anlamalıdır. Örneğin, ikinci ortak sahibinin haberi bile olmayacak şekilde herhangi bir kişiye onu ipotek ettirebilir, bağışlayabilir veya miras bırakabilecektir (ta ki belli nokta). Hissedarın onu satma hakkı vardır, ancak tek kısıtlamayla: İlk önce ortak sahibine payın geri alınmasını teklif etmelidir. Bir ay susması veya reddetmesi halinde hisse sahibi, hisseyi istediği kişiye satabilir. Ancak ikinci eşe teklif edilen fiyattan daha ucuz değil.

Öte yandan, bir dairenin ortak mülkiyeti, biri borçlanmayı ve kredi almayı seven eşler adına kayıtlıysa, belki de ortağının hisse tescili daha karlı olacaktır. Daha sonra paranın zamanında iade edilmemesi halinde tahsilat malın tamamına değil, yalnızca borçlunun payına uygulanır.

Hangisinin daha iyi olduğu sorusuna cevap vermek imkansızdır - bir dairenin ortak mülkiyeti mi yoksa ortak mülkiyeti mi? Her şey belirli koşullara bağlıdır. Bir avukat bunları yetkin bir şekilde anlayabilir ve en iyi seçeneği sunabilir. Bu nedenle, özellikle gayrimenkul söz konusu olduğunda, kendi mülkünüzle ilgili herhangi bir manipülasyon için bir uzmana danışmak daha iyidir. Bu, gelecekte birçok sorunun önlenmesine yardımcı olacaktır.

Hem genel sivil ilişkilerde hem de uygulamaya ilişkin ilişkilerde girişimcilik faaliyeti Aynı mülkün iki veya daha fazla kişiye ait olduğu durumlar vardır. Bu durumda malın ortak mülkiyeti doğar.

Ekonomik bir kategori olarak ortak mülkiyet toplumumuzda kaçınılmaz bir olgudur. Bu, özellikle ticari kuruluşların üretim araçları, malzemeler, hammaddeler vb. satın almak için birleşmeleri gerektiğinde, devletimiz için geçerlidir.

Şu anda, ortak mülkiyet hakkı Ch. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 16'sı ve diğer düzenleyici yasal düzenlemeler.

Mülkiyetin ortak mülkiyeti çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir:

• bir işlem nedeniyle, örneğin birlikte bir ev satın alırken veya iki kız kardeşe bir piyano verirken;
• asıl eşya ile aksesuar arasında bir bağıntı olmaksızın, eşyalar arasında ayrılmaz bir bağ oluşturan bir kaza nedeniyle;
• mirasa dayalı;
• köylü (çiftlik) ekonomisinin oluşumu;
• bir evin ortak inşaatı;
• şeyleri bağlamak ve taşımak vb.

Ortak mülkiyetin bir özelliği çok sayıda konu ortak mülkiyete katılanlar veya ortak sahipler olarak adlandırılan mülkiyet hakları. Ortak mülkiyet, bir yandan ortak sahiplerin tüm üçüncü şahıslarla ilişkilerinin, diğer yandan ortak sahiplerin kendi aralarındaki ilişkilerin iç içe geçmesiyle karakterize edilir. Bunlardan ilki hukuki niteliği itibarıyla mutlak, ikincisi ise görecelidir.

Medeni mevzuat iki tür ortak mülkiyet sağlar:

• genel eklem;
• ortak paylaşılan mülk.

İÇİNDE ortak mülkiyet mülkiyet ortaklığı şu şekilde ortaya çıkar: daha büyük ölçüde paylaşılan olandan daha. Bu, ortak mülkiyetteki katılımcılar arasındaki ilişkilerin (eşler, üyeler arasında) çiftlik vb.), ortak mülkiyetteki katılımcılar arasındaki, oldukça mesafeli, hatta birbirine yabancı olabilen ilişkilerden daha güvenilir ve istikrarlı niteliktedir.

Paylaşılan mülkiyet ortak mülkiyetten farklıdır, çünkü ortak mülkiyette, katılımcıların her birinin hisseleri kural olarak önceden belirlenir, ortak mülkiyette ise hisseler yalnızca ortak mülkiyetin bölünmesi veya tahsisi üzerine, yani ortak mülkiyetin sona ermesi üzerine belirlenir. ilişkiler veya tümü için veya katılımcılarının bir kısmı için. Bu durumda, kanun veya anlaşma ile aksi öngörülmediği sürece, hem ortak hem de ortak mülkiyetteki payların eşit olduğu varsayılır.

Ortak mülkiyetteki paylar, hem ortak hem de ortak mülkiyetteki katılımcılar için analiz edilebilir. Bu nedenle payın hukuki niteliğinin dikkate alınması gerekmektedir. Pay, tanımlandığı takdirde kesir veya yüzde şeklinde niceliksel bir ifadeye sahiptir. 1/3, 2/5 vb. veya %25, %50 vb. şeklinde ifade edilebilir. Payın tamamen sayısal olarak ifade edilmesi, henüz onun hukuki niteliğini ortaya koymaz: ortak mülkiyete katılanın bir paya sahip olup olmadığı. mülkteki, mülkün değerindeki veya mülkiyet hakkındaki pay. Ayrıca, her ortak malikin hakkı, ortak şeyin herhangi bir kısmıyla sınırlı olmayıp, o şeyin kullanımından elde edilen gelir de dahil olmak üzere tamamına uzanır.

Bazı yazarlar, mülkiyetteki pay veya mülkün değerindeki pay kavramlarını kullanarak pay hakkının içeriğini ortaya çıkarmaya çalışmaktadır. gerçek veya ideal paylaşım kavramları. Gerçek pay, ortak mülkün ortak sahiplerin her birine ait olduğu varsayılan belirli, fiziksel olarak ayrı bir kısmı olarak anlaşılmaktadır. İdeal bir hissenin inşası, hisse hakkının değer ifadesine indirgenir. Bu yapı, bir şeyin ortak mülkiyet nesnesi olarak ortadan kaldırılmasına ve dolayısıyla ortak mülkiyet hakkının yerine borçlar hukukunun getirilmesine yol açar. Yu.K. Tolstoy'a göre, bu pozisyon sadece ortak mülkiyet ilişkilerinin özünü ortaya çıkarmamakla kalmıyor, aynı zamanda farklı yönlerden de olsa, özel bir hukuki kurum olarak ortak mülkiyetin ortadan kaldırılmasına yol açıyor.

Ortak paylaşımlı mülkiyet

Altında ortak paylaşılan mülk Sahipler (ortak sahipler) arasındaki ilişkiler, şeyin değerine (karlılık ve kârsızlık) ortak katılım ilkesine uygun olarak düzenlenen böyle bir ortak mülkiyet hakkı olarak anlaşılmaktadır. Madde 1 Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 245'i, ortak mülkiyetteki katılımcıların hisselerinin eşitliği varsayımını oluşturmaktadır.

Bir kalkış olarak Genel kural Payların eşitliği, ortak paylı mülkiyete katılanların mutabakatı ile, paylarının her birinin ortak mülkiyetin oluşumuna ve sona ermesine katkısına bağlı olarak veya başka bir şekilde belirlenmesi belirlenebilir. Üstelik bu katkı, yalnızca ortak mülkiyetin oluşumu sırasında değil, aynı zamanda ona yapılan malzeme, emek ve diğer yatırımlar dikkate alınarak varlığının ve işleyişinin sonraki aşamalarında da belirlenebilir. Bunun bir örneği, tarafların katkılarını birleştirdiği ve ortak bir ekonomik hedefe ulaşmak için birlikte hareket etmeye başladığı bir ortak girişim anlaşmasıdır.

Ortak paylaşılan mülkteki payın büyüklüğü, ortak mülkte yapılan iyileştirmelerden de etkilenir: ayrılmaz veya ayrılabilir. Bu nedenle, ortak mülkiyetin kullanımına ilişkin yerleşik prosedüre uygun olarak bu mülkte masrafları kendisine ait olmak üzere ayrılmaz iyileştirmeler gerçekleştiren ortak mülkiyet katılımcısı, ortak mülkiyetin mülkiyetindeki payında buna karşılık gelen bir artış hakkına sahiptir. mülk. Ortak mülkiyete katılanların mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyetteki ayrılabilir iyileştirmeler, bunları yapan katılımcının mülkiyetine geçer. Ayrılabilir iyileştirmelerin kaderi aynı zamanda tüm ortak sahiplerin karşılıklı mutabakatı ile de belirlenebilir. Böylece, ortak mülkteki payları değiştirmeden, katkıda bulunan kişiye uygun tazminatı ödemeyi kabul edebilirler; iyileştirmeyi yapan sahibinin payının artırılması vb. Anlaşma olmaması durumunda, ayrılabilir iyileştirmeler, bunları yapanın mülkiyetine geçer. Ortak mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımında yetkilerin kullanılmasıyla ilgili olan iyileştirmelerin kaderinin belirlenmesine ilişkin tüm anlaşmazlıklar mahkeme tarafından değerlendirilebilir.

Ortak paylı mülkiyet hakkının içeriği aynı zamanda ortak mülkiyete sahip olma, tasarruf etme ve kullanma yetkilerini de içermektedir. Ortak mülkiyet hakkını kullanırken, hisselerinin büyüklüğüne bakılmaksızın her ortak malikin bir oy hakkı vardır. Ortak mülkiyet hakkının kullanılması, tüm maliklerin karşılıklı rızasıyla gerçekleşmelidir. Ortak mülkiyetin satışı konusunda anlaşmaya varılamaması durumunda, bu anlaşmazlıkların ortak mülkiyete sahip olma ve kullanma yetkilerinin kullanılmasıyla mı yoksa tasarruf yetkisiyle mi ilgili olduğu sorunu çözülecektir. Ortak mülk sahipleri, ortak mülkün mülkiyeti ve kullanımı konusunda bir anlaşmaya varmamışlarsa, o zaman her biri, en azından ortak mülkte kalmalıdır. tekil, mahkemeye gidebilir.

Ortak mülkiyetin ortak sahibi, ortak mülkiyetin belirli bir bölümünde yerleşik değildir. Aynı zamanda ortak malik, belirtilen mülkün yalnızca değişim değeriyle değil aynı zamanda kullanım değeriyle de ilgilenebilir. Sadece ortak bir şeyin getirdiği gelirden değil, aynı zamanda bu şeyi tüketici ihtiyaçlarını karşılamak için kullanmaktan da çıkarı olabilir. Ortak malik, ortak mülkün bir kısmına, payı oranında sahip olabilir ve onu kullanabilir. Eğer bu mümkün değilse, ortak mülkiyetin diğer katılımcılarından uygun tazminat talep etme hakkına sahiptir.

Uygulamasının birçok sorunuyla ilişkili olan ortak mülkiyetin ortaya çıkmasının temellerinden biri, bir evin inşaatına iki veya daha fazla kişinin ortak katılımı. Hukuk davalarında, bir konut binasının mülkiyeti konusundaki anlaşmazlıkların değerlendirilmesine ilişkin davalar oldukça yaygındır. Yargı uygulaması bu uyuşmazlıkların çözümüne aşağıdaki koşulları dikkate alarak yaklaşmaktadır.

Öncelikle evin yapımında görev alan kişilerin aile ve ev ilişkileriyle bağlantılı olup olmadığını veya geliştiriciye yabancı olup olmadığını tespit etmek gerekir; evin hangi amaçla inşa edildiği (inşaata katılanlara konut sağlamak amacıyla veya başka amaçlarla). İkinci olarak arsa tahsisini yapan kurumun davada taraf olmaması halinde davaya dahil edilmesi ve uyuşmazlığa ilişkin tutumunun netleştirilmesi gerekmektedir.

Bir hisseyi başka bir kişiye satarken, geri kalan ortak sahipler, hisseyi satıldığı fiyat üzerinden ve diğer eşit koşullar altında, hisse senedi ile satış durumu hariç olmak üzere, rüçhan hakkına sahiptir. açık artırma. Bu durumda hisse satıcısı, hisseyi dışarıdan birine satma niyetini, fiyatı ve diğer satış koşullarını da belirterek yazılı olarak diğer ortak sahiplere bildirmekle yükümlüdür. Geriye kalan ortakların payı satın almayı reddetmeleri veya bildirim tarihinden itibaren gayrimenkullerde bir ay, taşınırlarda ise 10 gün içinde pay almamaları halinde satıcı, payı istediği kişiye satabilir. Ortak mülkteki pay sahibi, rüçhan hakkını ihlal ederek bu payı elden çıkarırsa, diğer ortaklardan herhangi birinin, üç ay içinde, alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini yasal olarak talep etme hakkı vardır. .

Bir takas anlaşması kapsamında bir hissenin devredilmesi sırasında da benzer kurallar geçerlidir, ancak yalnızca devreden tarafın kendi payını genel özelliklerle tanımlanan şeylerle değiştirmesi ve payı alma konusunda rüçhan hakkına sahip olan kişinin yabancıya aynı türde bir şey teklif etmesi durumunda geçerlidir. aynı miktar ve aynı kalitede.

Mülkiyetin ortak mülkiyette bölünmesi, bu mülkün bir kısmının ortak sahiplerin her birinin ortak mülkiyet hakkındaki payları oranında mülkiyetine devredilmesi ve bu mülkün ortak ortak mülkiyetinin sona ermesidir.

Ortak mülkiyetten pay tahsisi, bu mülkün bir kısmının ortak mülkiyetteki bir katılımcının ortak mülkiyet hakkındaki payı oranında mülkiyetine devredilmesi ve bu kişinin ortak mülkiyetteki pay hakkının sona ermesidir. ortak mülk.

Ortak mülkiyetteki mülkün türü, onu bölme veya bir payı ondan ayırma prosedürünü etkiler.

Bölünmeyen bir şey türe bölünemez. Bölünme, eşyanın satılması ve ortak mülkiyetteki her katılımcıya, ortak mülkiyet hakkındaki payı oranında parasal tazminat ödenmesi yoluyla gerçekleştirilir. Bir payın tahsisi, ortak mülkte tahsis edilen katılımcıya ortak sahipler tarafından uygun parasal tazminatın ödenmesiyle mümkündür.

Ortak paylaşımlı mülkiyeteşler, Rusya Federasyonu'nun yasama normları tarafından ortakla eşit olarak sağlanmaktadır. Gayrimenkul ve diğer değerli mülklerin satın alınması genellikle ortak mülkiyet hakkı çerçevesinde resmileştirilir. Bu modlar arasındaki farkların neler olduğunu ve neden bazen paylaşımlı sahipliğin tercih edildiğini yazımızda açıklayacağız.

Ortak mülkiyet ve ortak mülkiyet hakkı (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre özellikler)

Ortak paylaşılan ve ortak ortak mülkiyet aynı yapıya sahiptir: her ikisi de aynı mülkün birden fazla sahibini ima eder. Üstelik her birinin kendine has özellikleri de var.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun ortak mülkiyet hakkının yorumlanması, eşit veya eşit olmayan mülk mülkiyeti paylarının ilk olarak belirlenmesini gerektirir. Mülkiyetin elden çıkarılması eşler tarafından kendi payları dahilinde gerçekleştirilir.

Ortak mülkiyet ile ortak mülkiyet arasında hiçbir fark yoktur. Medeni hukuka göre bu kavramlar aynıdır.

Eşlerin ortak mülkiyeti, hisse tahsisi anlamına gelmemekte olup, malların tasarrufu iyi niyet ilkesine göre eşler tarafından müştereken gerçekleştirilir.

Eşlerin veya ilgili üçüncü kişilerin talebi üzerine, müştereken sahip oldukları mallar bölünebilir. Bu bölünme sonucunda elde edilen paylar ortak mülkiyeti oluşturur.

Hangi durumda eşlerin ortak mülkiyeti doğar?

Eşlerin ortak paylaşılan mülkiyeti, mülklerine yasal bir rejim (Rusya Federasyonu aile mevzuatı normlarına göre oluşturulmuş) değil, sözleşmeye dayalı bir rejim uygulandığında oluşur. Eşlerin iradesiyle bu olur:

• bir evlilik sözleşmesi imzalarken (o zaman bu rejim, eşlerin sözleşme şartlarında belirledikleri tüm ortak mülkleri için geçerli olacaktır);
• mülk edinimi (yaratılması) için ayrı anlaşmalar imzalarken.

İkinci durumda eşlerin mallarının bir kısmına hukuk rejimi, diğer kısmına ise sözleşmeye dayalı bir rejim uygulanabilir.

Ortak mülkiyetin gönüllü olarak kurulmasına ek olarak, mahkemede ortaya çıkan zorunlu bir mülkiyet de vardır.

Bir apartman dairesinin, evin, arsanın ortak mülkiyeti ve bunların ortak mülkiyetten farklılıkları

Ortak mülkiyet ile hisseli mülkiyet arasındaki fark en çok gayrimenkul konusunda belirgindir. Bunun nedeni, gayrimenkul sahipliğinin haklarla birlikte aynı zamanda mülkiyetin korunmasına yönelik yükümlülükler de getirmesidir.

Eşlerin gayrimenkulün mülkiyet paylarını daha net bir şekilde belirleme çabasında rol oynayan ikinci faktör, gayrimenkulün değeridir. Gayrimenkulün fiyatı genellikle yüksektir ve bu nedenle tarafların çıkarlarını önemli ölçüde etkiler.

Bunu dikkate alarak, Rus medeni mevzuatı, ortak mülkiyet varsayımı olan ve onu ortak mülkiyetten ayıran dürüstlük ilkesinden farklı olarak, gayrimenkul için özel bir elden çıkarma düzeni oluşturmaktadır. Hakkında ortak mülkiyeti teşkil eden mallarla yapılan işlem için ikinci eşin noter tasdikli muvafakati şartı üzerine. Ancak, iyi niyet karinesi ilkesinden sapma, malların tasarrufunda eşlerin eşitliği de dahil olmak üzere, ortak mülkiyetin diğer özelliklerini (ve ortak mülkiyetten farklılıklarını) ortadan kaldırmaz.

Ortak paylı mülkiyet hakkı paylarının belirlenmesi

Paylı mülkiyet rejiminin sona ermesi ve ortak paylı mülkiyete geçiş aşağıdaki nedenlerden kaynaklanabilir:

• eşler, mülkün ortak mülkiyet hakkının kazanılması sırasında her iki tarafa ait olan payların tanımı ile ortak mülkiyet kurmuşlardır;
• eşler, mal paylaşımına ilişkin bir anlaşma imzalayarak veya (tarafların rızası olmadığı takdirde) mahkemeye giderek, karşılıklı rızaya dayalı olarak mülk sahipliği paylarını belirlediler;
• eşlerden birinin payını belirlemekle ilgilenen üçüncü bir taraf, ortak paylaşılan mülkteki payların sınırlandırılması başvurusuyla mahkemeye başvurdu (örneğin, ortak mülke haciz geldiğinde).

Eşlerin karşılıklı mutabakatı ile paylar, mülkün yaratılmasına (edinilmesine) katkıları oranında veya orantısız olarak belirlenebilir. Hisseleri belirlerken, çoğu durumda mahkeme tam olarak her eşin katkısının oranlarından yola çıkar.

Bir hisseyi ortak mülkiyetten ayırmanın sonuçları

Her eşin payının tahsisi, mülk paylarını bağımsız olarak elden çıkarma ve ortak mülkiyet hakkını edinme hakkını elde etmelerine yol açar. Unutulmamalıdır ki, ikinci eş, kendisine ait olmayan bir hisseyi, ikinci eşin satmaya karar vermesi halinde, öncelikli olarak edinme hakkına sahiptir.

Ayrıca pay tahsisi, mülkün bakımına ilişkin sorumlulukların bölünmesine yol açacaktır. Bu özellikle ortak mülkiyete ilişkin vergilerin ödenmesi, mülk sigortası ile kullanım, işletme ve diğer giderler için geçerlidir.

Şunu özellikle belirtmek gerekir ki, eğer ortak mülkiyete sahip olma koşulları bir evlilik sözleşmesi ile belirlenmişse, bu sözleşmenin geçersiz sayılması veya feshedilmesi (hem mahkeme kararıyla hem de eşlerin karşılıklı rızası ile) durumunda, tarafların hukuka geri döneceğini belirtmek gerekir. Rejim.

Sözleşme formunu indirin

Ortak mülkiyet bireysel bir anlaşma ile kurulmuşsa (örneğin bir daire satın alınması), tarafların veya adli makamların kararıyla yalnızca hisselerin büyüklüğü değiştirilebilir, ancak artık ortak mülkiyet kurulamaz. Tarafların ortak mülkiyet rejimine dönmelerinin tek yolu, işlemin tamamına itiraz edip geçersiz ilan etmektir; ancak bunun için tarafların çok zorlayıcı koşulları olması gerekir.